适度宽松政策“救市”，住宅商业地产喜忧各“半边天”，相对于住宅市场，商业地产仍处于价值“洼地”

尽管房地产行业未列入“十大产业振兴规划”，但从2009初开始，政府出台的利好政策仍然造就了今年前9个月的住宅市场。从上海等一线城市的住宅市场来说，如果说2009年第一季度的楼市反弹纯属刚性需求驱动，那么，4月以来在楼市推波助澜的因素中，作为高档住宅的投资改善需求明显增加，成交量与成交价格也因此连续数月增长，上海的住宅周成交价格有时超越2万/平米，成为历史新高。

2009年以来住宅市场增长的背后是货币供应量快速增长，金融机构贷款大幅增加。近日，温家宝就当前全国财政工作作出重要批示时也指出，政府坚定不移的实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。这预示着，2009年下半年住宅市场不会受到政府政策打压。而商业地产在此次楼市回暖过程中并没有得到想象中的实惠，商业地产至今仍处于价值“洼地”。

拿写字楼市场来说，写字楼成交表现得十分活跃，诸多游资对投资高端物业表现出极大热情。中原地产中央研究部提供的数据表明，上半年沪、穗、深三地写字楼成交总面积为111.29万平方米，比去年增加8.2%。与成交形成鲜明对比的是，写字楼的租金却有不同程度的下滑。

第一太平戴维斯的监测数据表明，刚刚过去的2009年第二季度，包括京、沪、穗、深在内的全国各大中城市写字楼租金均有不同程度的下滑。拿甲级写字楼来说，北京达到7.1元/平/月，同比上一季度仍下降了4.7%。上海和香港的租金分别下跌了8.9%和10.2%。上海甲级写字楼租金则已跌至8元/平/天以下，上海国际金融中心的租金也由开业初的20元/平/天跌至8元/平/天。

酒店及工业厂房的日子也不好过，房价租金水平也在低位徘徊。部分五星级酒店也开始推出亲民特价房，最低300元即可入住一天;工业地产市场上物流设施的总体需求依然疲软，走高的市场空置率和新增供给拖累租金走低。仓储物业的租金从2008年最高的时候到目前已经下降了10%，目前的市场平均空置率达到了27.2%。

上海市区豪宅成交回落，豪宅市场的虚火似乎越来越旺盛。从未来豪宅市场供求、价格、投资者心理、政府政策等因素来看，未来豪宅市场面临做空的可能性。

由于“流动性”充裕，投资过热，上半年楼市股市回暖，住宅房价飙升股指大涨。最终导致“量变引来质变”，通胀预期上升，资金持有者越来越多地选择进入房地产市场，尤其是投资客瞄准了豪宅市场，以实现其资产保值增值的目的。

但种种迹象表明，投资者对于豪宅市场的热情有过度“溺爱”的现象，由于投资者前期普遍对于豪宅市场的“看多”，豪宅市场的虚火似乎越来越旺盛。但是从未来豪宅市场供求、价格、投资者心理、政府政策等因素来看，未来豪宅市场面临做空的可能性。

另外，最新数据显示,9月份二手房价格虽然整体上涨,但后劲稍显不足。上海二手房指数办公室认为,市中心豪宅成交回落成为涨幅走缓的主要原因,同时由于价格过快跳升,市场上的观望苗头显现。