在连续享用流动资金充裕的“盛宴”后，从第四季度开始，房地产企业的“钱袋子”或许会重新干瘪。

央行昨日发布的数据显示，9月新增人民币贷款5167亿元，虽较8月有所上升，但跟上半年相比仍属较低水平。近日，上海一家银行的信贷经理介绍说，今年的信贷指标已基本用完，银行对新申请贷款客户的审批条件将更加严苛，企业获得贷款的难度更大。眼下，上海民间信贷的贷款利率报价已达到月利率8%，而在温州一些地方甚至达到10%。

在贷款和销售双重不利的情势下，谁会成为地产商中最缺钱的公司呢？《每日经济新闻》记者就此展开一番调查。

激进拿地企业资金最紧张

“与同等规模的公司相比，绿城中国资金流动性最差，原因是它近来激进拿地的做法。”标准普尔分析师李国宜就资金流动性情况，对在港交所上市的内地房企进行了排序，认为一些近期激进拿地的企业如绿城中国等将有较大的财务风险。

绿城中国的中报显示，截至今年6月底，公司的银行结余和现金只有53亿元，但在7到9月的3个月时间里，绿城却花去164亿元用于买地。李国宜认为，绿城中国今年以来的权益销售金额和买地金额已十分接近，如果继续保持现有激进买地的速度，企业未来的财务风险是显而易见的。尤其是当绿城热销势头终结时，大笔未支付的土地出让金会让公司的现金支付能力捉襟见肘。

最能佐证他观点的是，绿城中国为了获得更多资金，在今年9月与平安信托签订了总金额有望达到150亿元的投资战略框架协定。

李国宜还将绿城中国和今年以来买地不多的世茂地产、富力地产作了一下比较。在负债比率方面，富力地产已由去年底的124%下降至110%，今年的目标是将负债率降至80%；世茂房地产净负债比率由去年底的53%降至32%。两家公司的上半年销售额均不及绿城中国，但掌握的现金却更多。两家公司在土地市场的出手惊人一致，均保持相对低调。富力还获批发行不低于55亿元的公司债，加上前三季度高达186亿元的销售额，应付今年即将到期的90多亿长期借款已是绰绰有余。

国企大鳄不缺钱

然而，李国宜的观点仅适用于在港交所上市的内地民营房地产公司，而近来拿地风头正健的中海地产等企业就被香港资本市场普遍认为是例外，如香港信诚国际执行董事涂国彬就认为中海的现金流是在港上市的内地房企中最好的。

尽管中海地产今年以来购买土地的花费已超过118亿元，但其财务表现足以应付上述收购。截至6月30日，中海地产持有现金185.8亿港元，还有26.7亿港元的未动用贷款；此外，中海地产的净负债率从2008年底的46.8%大幅下降至13.2%，销售额更达到338亿元。与此同时，中海地产的土地收购行为还得到了母公司中建集团的支持。

而在土地市场上出手了227亿元的保利地产，看似已提前消耗了1~8月份签约销售金额279.19亿元中的相当部分，但公司却可以凭借自己国有背景的身份，向自己的母体融资。今年的7月14日，保利地产曾向母公司保利集团等公司定向增发募集78亿元。

资本市场融资额缩水

在8月份的博鳌房地产论坛上，瑞银集团投资银行亚洲区主席蔡洪平曾把在香港资本市场上市看作是解决内地房地产商资金需求的重要来源。而在随后的一个多月时间里，相继有恒盛、恒大、龙湖、宝龙等十多家内地房地产公司赴港上市或启动上市计划。但是，港股市场却没有能够让内地房地产企业完全满意。恒盛地产虽然获得超过51倍的认购，但在制订招股价时，依然选择了指导价4~5.3港元的中低端位置，以仅仅4.4港元/股的价格发行，总融资额仅99亿港元，与119亿港元的上限价格发行预期相差甚远。福建宝龙地产的发行价更由原定的每股3.3至4.9港元下调至2.75港元，调整6.28亿美元的融资规模至3.53亿美元。

其他几家将要上市的内地房地产企业也传出了融资缩水的消息。涂国彬认为，目前内地房地产商在港交所的发行定价与公司业绩和成长潜力关系不大，与市场的表现却关系密切。更糟糕的是，近来澳大利亚、美国、日本等区域相继传出收紧本国货币供应的消息之后，引起香港资本市场的恐慌，新股定价因此难以维持高位，进而也影响到了新上市内地房企的融资额。

银行授信冷热不均？

相比绿城中国等企业的激进买地，有一些房地产公司在今年土地市场上的表现并不突出，但同样可能受到银根收紧的冲击，原因之一或许是这部分内地房地产公司未能在资金充裕的金融市场中分得一杯羹，其中最典型的便是刚发行了高息票据融资3.75亿美元的碧桂园。

虽然今年以来包括万科、雅居乐等在内的多家地产公司获得内资银行超过1000亿元的融资额度，但有一些房地产公司却始终未能获得国内商业银行的眷顾，没能以较低的利息成本获取银行贷款融资。碧桂园便是其中之一。9月3日，碧桂园正式发布公告，称将发行价值3亿美元的高息债券。据公告透露，此笔高息债券为5年期，2014年9月10日到期，票面利率为11.75%。9月17日，碧桂园又表示再多发行7500万美元优先票据，使总额达到3.75亿美元。

“碧桂园发行3亿美元高息债券之事凸显了潜在的融资问题。公司在当前低利率环境中需要发行如此高息债券相当令人惊讶，或许也意味碧桂园无法获得其他融资资源。”高盛的评论直指碧桂园的弱项。

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这四大房企分别是广州恒大地产、深圳花样年、厦门明发集团及禹洲集团，其中恒大地产拟将原定15亿美元集资规模降至7—10亿美元

转眼已到金秋十月中旬，然而房地产商期待的的“金九银十”并没有如期出现，价滞量跌、交投转淡的局面让开发商唉声不断。可是，这样的惨淡境界却没浇灭内地房企赴港上市的热情，甚至还变得更加急切。

4家已通过聆讯房企融资至少200亿

据中原地产研究中心调查数据显示，目前至少有30家房企正在进行A股或H股的上市计划。如果这批房企IPO成功，募集资金总规模将超过1000亿元。

据统计，目前总部位于北京的金隅集团、深圳的华南城、上海的恒盛地产以及14日刚挂牌的厦门宝龙地产4家公司均已在香港上市。而总部位于广州的恒大地产、深圳的花样年、厦门的明发集团以及禹洲集团四家房企也已经通过了香港联交所的上市聆讯。另外，上市传闻已久的龙湖地产也可能在本月内完成上市聆讯。据悉，该公司上市初步集资约78亿港元。

已经通过聆讯的四家房企中，恒大地产计划下周一与明发集团同时进行上市推介，本月23日至29日公开招股，并暂定于11月5日挂牌。据了解,恒大地产此次预计募集资金10亿至15亿美元(约78亿至117亿港元)。明发集团计划筹资最少80亿元。花样年计划本月底招股，11月初挂牌，拟集资46亿元。而禹洲集团准备20日香港上市招股，计划募集资金3-5亿美元。

这四家公司至少融资200亿元。除了以上这些公司，还有卓越地产、佳兆业等公司正在积极备战香港上市。

纵观已经在香港上市和通过聆讯的内地房企中，恒盛地产以及恒大地产称得上数一数二的，他们的募集资金额也是不相上下。

恒盛地产融资额最高达119亿港元，掌门人张志熔也跃上了2009胡润内地富豪榜的第51位。

频频破发 赴港上市不再美好？

对于这些地产公司而言，赴港上市并没有那么一帆风顺。

比如，9月底上市的华南城以及10月2日上市的恒盛地产，均在上市首日即跌破发行价。此外，近几周以来，香港股市已有5只新股连续在首日即告“破发”。这是不是就意味着香港市场对于内资房产股的不认可？

“香港市场对于内地房企是存在疑问的，这些疑问都是基于内地房地产的长远发展，这与国家未来的政策以及明年货币政策的不确定性关系很大。”联达四方总经理杨少峰对记者表示。

据市场人士透露，恒大地产为预防上市时遭遇市况变动，拟将原定15亿美元集资规模降至7—10亿美元。10月6日，宝龙地产发布公告称，鉴于香港资本市场新股发行方面的波动情况以及公司面向散户发行部分的股份认购不足，计划将首次公开募股筹资规模从6.28亿美元降低至3.53亿美元，而发行价也由原定的每股3.3-4.9港元下调至2.75港元。在宝龙地产内部人士看来，降价、延期实属无奈，因为2008年资本市场以及房地产市场的深度调整使得赴港上市的环境已经发生了改变。

赴港IPO相对A股容易

记者发现，有一些地产公司对赴港IPO并不“感冒”，转而选择在A股上市，比如绿地集团、中信地产、万达集团以及农工商房产等均在备战A股发行。

那么为何成批的地产公司选择此时扎堆赴港上市，而不选择A股？

“有些房企2007年便开始行动了，但是由于国家宏观调控的转向，未能如愿。但今年总体环境已经有所好转，并且房地产商的业绩都很好。而相对于在A股上市，由于监管部门的一些原因，并没有香港IPO那么容易。因此，赴港上市成为首选。”杨经理表示。

“买地——圈钱——再买地”，在资本市场疯狂的2007年，这样的资本运作模式让不少地产企业获益匪浅，也引发了房地产业的泡沫。在近几个月多个城市房价出现大幅上涨的情况下，资金过度涌入房地产行业容易造成新一轮的泡沫。为了遏制这一现象，证监会有关负责人曾在公开场合表示，对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IPO，不予核准。

看来，这些房企选择A股IPO确实面临难题，还不如直接奔赴香港。

“圈钱”行为将推高地价房价

那么他们赴港IPO的动机何在？

“圈钱，这就是房地产商赴港IPO的目的。”杨经理毫不讳言，“现在房企拿地远不如以前那样容易了，拼的就是资金。谁钱多，谁就买地起地，谁就能占有市场份额。有了地，又能再进行融资，这样便具备了无限扩大的可能。可以说，如今资本运作方式已经成为房地产商的核心竞争力。”

其实，人们除了关注房地产企业赴港IPO的动机，更关心这样的举动未来会对楼市产生怎样的影响？

杨经理对记者表示。“长远来看，上市后这些资金会流入楼市，导致楼市资金量扩大。但是土地供应是有限的，因而会推高地价，房价便会跟着上涨。这是一个推波助澜的影响。”

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