陆家嘴保利广场一幢写字楼也被整购 今年上海大宗物业交易将达200亿元

上海大宗物业投资市场再现整体收购案。记者昨日从戴德梁行获悉，新天地知名项目锦麟天地雅苑面积达3000余平方米的商铺被一家新加坡投资基金整体收购，交易金额达4亿元。

还有消息称，位于浦东滨江的保利广场一幢写字楼也被一神秘买家以8万-9万元/平方米的价格整体收购，总额5亿-6亿元。戴德梁行投资部中国区联席主管叶建成预计，上海今年全年大宗物业交易总额将达200亿元，超过去年。

商铺每年租金2500万

锦麟天地雅苑商铺部分总面积3167平方米，目前进驻有法拉利、新西兰之窗等商家和部门。原业主于2007年上半年购入，当时价格为9.7万元/平方米，总价约3.08亿元。今年10月以12.6万元/平方米单价整体转手，以此计算，原业主方获得毛利润约30%。据悉，买家为一家新加坡基金，这是该基金进入中国的第一单。

戴德梁行投资部中国区联席主管叶建成告诉记者，锦麟天地商铺每年约2500万元的稳定租金也是投资者看重的因素之一。

无独有偶，近日还有消息称，位于陆家嘴东方路上的上海保利广场已售出一幢沿江写字楼，接盘者较为神秘，有消息称为金融类公司，也有人透露是一较为低调的民企。整体卖出的这幢写字楼是建筑面积约7000平方米。

外资寻求与内资合作

戴德梁行投资部提供的数据显示，预计到今年年底，上海成交的大宗物业交易（每笔交易金额大于1000万美元）总金额将达200亿元，而2008年全年成交金额为180亿元。叶建成告诉记者，像锦麟天地的外资基金买家在目前投资市场上已不多见，“买家大多来自国内，投资市场变成了以本地投资者为主导。”

海外投资者在面对国内投资者崛起的竞争中，并没有放弃中国这个极具潜力的市场。

“已进入中国的外资基金，目前正在进行资产整理和组合，更值得关注的是，海外基金筹划未来以人民币房地产基金的形式出现。”叶建成透露。例如，黑石和陆家嘴集团在上海建立的首支人民币基金“中华发展投资基金”。未来这类基金可能有两种投资渠道：一是直接收购物业，二是入股有潜力的房地产公司。

写字楼明年春节强劲复苏 保利借机"杀入"CBD

位于珠江新城临江大道的保利中心于今日（11月20日）正式开放样板间。作为珠江新城唯一的甲级南向临江写字楼项目，将采取只租不售的形式为保利地产长期持有，目标客户定位为世界500强企业以及国内外一流金融企业，据悉，入驻企业将享受广东省金融办特批的优惠政策。

写字楼需求将于明年春节后释放

据高力国际第三季度写字楼市场分析报告显示，广州甲级写字楼租金上升4.3％，写字楼市场需求量正在增长。空置率从第二季度的25.91％下降到22.84％。对于亚太区市场来看，写字楼租金获得承接，大部分地区的租金在第三季皆步向谷底，按季跌幅已由第二季的3.6%收窄至第三季的2.0%。虽然整体租赁成交量仍未回复2008年上半年的水平，但环球经济基调逐步改善，写字楼市场开始进一步地复苏。

据广州高力国际总经理林国东介绍，广州今年写字楼市场由国内金融机构撑起大半边天，但随着国际金融海啸慢慢退去，能看到不少外资企业的需求开始活跃。他预计广州写字楼的需求将于明年春节后正式释放。另一方面，林国东分析指出，广州写字楼市场将会在2010-2012年迎来供应量的井喷，特别是珠江新城几大即将上市的巨无霸写字楼项目，如西塔、广东烟草大厦、利通广场等，总体量将达到15万㎡，势必对广州写字楼市场带来较大的冲击。“但随着中国整体经济趋势趋好，以及珠江新城配套的逐渐成熟，将会有更多的国内外需求把目光转移到珠江新城，这势必带来一场广州写字楼的革新。”林国东表示。

珠江新城唯一南向望江写字楼

据介绍，保利中心位于临江大道，临近珠江新城中轴线核心配套区。该项目景观资源优势较为突出，南向望珠江、二沙岛已经海心沙公园，北向能远眺白云山以及中心园林，为一线江景超甲级写字楼项目。

曾经参与过珠江新城总体规划、保利地产广州分公司总经理余英透露，根据珠江新城十年前的规划，一线临江的地块应该全部留给超甲级写字楼，这将大大提升珠江两岸风情，有别于滨江东的豪宅区。如今珠江新城大部分的一线江景地块都留给了住宅，保利中心所处的地块便凸显了自身的稀缺性。“保利中心的核心价值在于其在地段、交通上的优越性，众所周知，珠江新城一线临江的地块剩下已经不多，保利地产希望在该地块能做出突破性的产品。”

联手高力国际 吸引外资金融企业总部

据悉，保利中心将采取只租不售的形式由保利地产作为永久持有物业，而在租金方面，目前尚未有统一定价，“受限于目前珠江新城整体租售行情，保利中心将会对于首批进入的企业提供较大的优惠幅度，但随着行情的进一步走好，租金水平不排除会有水涨船高的可能性，期望值大概去到170-180元/㎡*月的水平”余英透露。据了解，保利中心作为广东省金融办特批享受金融企业入驻优惠的写字楼项目，政府将会提供给入住金融企业一系列的优惠政策。

而代表世界顶尖物业管理水平的高力国际亦参与保利中心的租赁以及物业顾问工作，除了利用高力国际的国际化平台为保利中心招揽更多的优质高端客户以外，高力国际亦为保利中心的物业团队担当顾问。物业管理部董事李德建分析指出，甲级写字楼的竞争力主要体现在硬件与软件两大方面，作为软件，物业管理往往是外资企业非常看重的关键因素，因为一些人性化的、细节的部分，需要从物管方面去体现。一个世界级水平的物管团队，才能充分了解外资企业的客户需求，与企业文化、员工特性入手，提供细致入微的物管服务。

结构设计刷新珠江新城甲级写字楼标准

作为珠江新城中轴线仅有的一线临江地块，保利中心采用了核心筒偏置的板式设计结构，即楼体核心筒部分整体向北移，实现南望珠江、二沙岛、海心沙公园；北望白云山、近观中心园林，270度的景观资源。此外，保利中心通过极少的梁柱设计来实现76%的实用率，标准层高4米，净高2.8米。

另一方面，考虑到大多数公司需要设立独立机房的需求，保利中心半数以上的楼层都预留了电脑机房位，不但专门加强了楼板的承重载荷，还额外提供散热计算机设备所必须的冷冻水接口及配套的24小时冷水空调系统。项目在每层都设有高级行政人员洗手间位，客户可自行打造带独立卫生间的高级行政人员办公套件，或开放办公空间内的休闲茶水区。