新闻分类
最新新闻“碧桂园”一般都在二三线城市发展，“土地成本”仅是售价的6%-7%。“平均土地成本”为每平方米由25元-850元不等。毛利率维持在33%，2007年预期上升至38%，2008年更可升至40%。
由于杨国强特殊的策略，即使在地产市场低迷的时候，也不太受影响，几乎占据了独门生意。
也许正因为这个原因，当“碧桂园”在香港公开发行，认购火爆，不少市民在上午8时前，便至银行门口排队抢购。即使在“回拨机制”启动后，公开发售也仅由10%提高至20%，即增加至4.8亿股。以每手1000股计，最多只能分派48万手给投资者，而市场共接获多达68万多份申请表，申请人数排在2006年上市的“工商银行”（1398.HK）的97.7万人，及“中国银行”（3988.HK）的95.4万人之后，是香港资本市场第三只最受散户追捧的新股。
最新统计数据实在惊人：“碧桂园”超额认购逾250倍，冻结资金达3300亿港元以上。冻结资金的数目，是香港资本市场历来第二大，仅次于“工商银行”招股时冻结的4156亿元。其爆热程度可见一斑。
风光无限的承销团称，“碧桂园”将以上限5.38元最高价定价，预计上市融资达到129亿元。
4月20日上市，“碧桂园”公开发行24亿股，市值约1745亿元。果然如分析师所料，“碧桂园”挂牌首日，大涨30%以上。
“碧桂园”卖疯了
一家1992年才起步的顺德乡镇企业，扎根珠三角，做了27个楼盘，15年卖出3.8万套住宅，一年营业额80亿元，利润15亿元，没有太多夸张实力，但一旦跨入资本市场龙门，大红大紫不说，仅从市值看，已大大超越了万科、中海外、富力、世茂地产、绿城中国、雅居乐、合生创展等一大批香港上市同行，造就了香港市场最大的内地地产股。
这多少有点令人唏嘘，也给投资者一个不确定的信号：在市场充满激情的时刻，一切都会变得充满神奇，甚至超越平凡，甚至连单纯的财务分析和对比，都毫无意义。
也许是3月份，亚洲股神、四叔李兆基就大声夸奖“碧桂园”会暴涨，“碧桂园”4月招股，即获得大批富豪捧场，投资客极为耀眼。
“兆基财务”旗下的Tadwin Limited、郑裕彤旗下Chow Tai Fook Nominee Limited、“中信泰富”旗下Godino、“淡马锡”及郭鹤年为其中一个受益人的Honeybush Limited，分别认购10亿元、10亿元、5亿元、5亿元及5亿元股份。此外，“鹰君集团”主席罗嘉瑞、“迪生创建”主席潘迪生、“东亚银行”总经理李民桥，以及“华懋集团”均积极认购。
所有企业投资者的股票禁售期，为上市日起计12个月，不能轻易投机，这批资本行家的举动，给市场强有力的支持力量，国际配售一下子超过10倍。
保守而规范的香港银行界也随之狂热，“碧桂园”4月3日开始招股，因预期上市后股价表现会理想，加上“回拨机制”最多仅回拨至20%，散户一手中签率很低，投资者纷纷透过“展”（Margin，银行短期借贷）认购更多股份，各银行亦大打优惠战，争夺“展”客户。
“汇丰银行”推出至4月10日的“新股认购贷款”优惠，以每10万元的贷款金额计算，客户可获得港币96元的一口价利息。
不少证券行也加入战团，“碧桂园展”金额已远胜过去半年多只新股的总和，认购首日有多达五家证券行“借爆展”，提前“截飞”，出现少有的火爆场面，甚至可用疯狂来形容。
“香港辉立证券”4月3日11时30分开始推出“碧桂园展”，90分钟就借出81亿元，平均息率为5.5%，“新鸿基金融”为“碧桂园”招股借出92亿元。
外界盛传的名人效应、亚洲股神四叔效应、大财团效应，市场之热，令投资者对“碧桂园”刮目相看。
杨国强偶得碧桂园
而这个顺德最大的家族企业，其掌舵人和25岁的接班人，都几乎不见媒体，也不善于作秀，更少评价市场。传闻中的中国最年轻、最富有的女首富即将诞生，但媒体至今没有一张照片。
“碧桂园”是一家什么样的企业？它的魅力在哪里？是什么让它获得如此大的市场控制力量？有如此强悍的商业运营能力？它的地产广告语曾经在中国“策划大师”王志纲的笔下出笼：“给你一个五星级的家”。而今天，我们查询它的轨迹，看看这个“赚钱高手”是不是一个五星级的资本高手。“碧桂园”的舵手杨国强，1955年出生在顺德农民家庭，家境清贫，早年以耕田务农为生。其后从事建筑，希望脱贫。24岁时在家乡顺德北镇房管所做建筑工人，6年后升任建筑队队长。到1989年，他做到了镇政府旗下主要建筑公司－“北建筑工程公司”的法定代表人兼经理。
1992年，北镇政府旗下的“北经济发展总公司”、“广东发展银行广发房地产珠海分公司”、一家香港机构，共同投资组建“三和物业发展有限公司”，开发北镇附近的“碧江”及“三桂”两个管理区，共约1300亩土地，地产项目以“碧桂园”命名。
“碧桂园”计划发展4000栋别墅。37岁的杨国强，代表北镇政府，出任总经理。之后公司改名为“碧桂园物业发展有限公司”。不到一年，100多栋别墅建成。
但时机不对，1993年国家宏观调控，银根紧缩，遭遇地产低谷，项目迟迟不能获得进展。国有股东信心不足，寻求安全避风港，其余股东也兴致阑珊，意欲退出。
懂得把握机会的“包工头”杨国强，与杨贰珠等四名同乡，以3395万元向北镇政府，收购“北建筑工程公司”，转为私营。
两年后，杨国强再次与拍档合资8000万元，买下“碧桂园物业发展有限公司”所有股权，杨国强做了大股东，持股六成，其余四人各占一成，全力发展“碧桂园”项目。
策划大师王志纲一战成名
1993年下半年，新华社记者王志纲遇到杨国强，杨力邀王志纲入局协助。素有极佳口才的王志纲不负重托，开始帮助杨国强寻找顺德镇大花园的商业品牌，他首先赋予“碧桂园”项目“给你一个五星级的家”的全新生活概念，给刚刚开放的中国人一个五星级酒店的居住新标准。把普通洋房别墅重新定位。
之后，推出“可怕的顺德人”的系列悬念广告，讲述顺德人的商业故事，详尽地介绍“碧桂园”的规划、投资、设施，展示了强大的经济实力，使“碧桂园”在人们的心目中瞬间变成了“成功人士的家园”。
王志纲更鼓动杨国强建一所高水准国际学校，他看好富豪、新贵对子女教育的重视。
1994年初，“碧桂园”与名人辈出的“北京石景山中学”合办“碧桂园学校”，杨国强并出资100万，购买上海某教育研究机构的一项教研成果，表现出其重视教学质量的决心和对知识产权的尊重。
如何办好学校？“碧桂园”提出了“善教者奖其屋”的优厚待遇，招聘教师，显示“尊师重教”，又暗示了“财大气粗”的魄力。同时再创办对开铜版纸四色印刷的校报《碧桂园》，给人深刻印象，既是校报，又是广告。
理念先行带来市场效应，别的社区会所就是会所，但“碧桂园”的会所就是“五星级酒店”，杨国强的头脑的确灵光。
更绝的是，每个入读学生都要缴纳一笔资金，作为教育基金，“碧桂园学校”向就数百名学生家长融资，一收就是2个亿，这比银行融资还要有效率。
1995年底，“碧桂园”分别推出四个区，严格区分为三种档次，第一种是高档次别墅区；第二种是小型别墅；第三种是洋房。
1996年底，苦心经营五载的“碧桂园”，突然卖得很好，进入快速增长期。
1997年，香港回归，顺德碧桂园拥有当时广东省少见的屋苑配套设施，包括高尔夫球场、人工沙滩及保健中心等，挥师进军香港促销。
仅仅百万元就可以拥有一套别墅洋房，引起中港买家兴趣。“碧桂园”名声鹊起。
每个细节自己做
“碧桂园”从1992年1亿元成本起步，到1999年，每年销售金额逾25亿元人民币，每一步都小心翼翼，杨国强的包工头经历，给生意带来稳健扩展能力。
他对做楼房每个细节都了如指掌，和很多喜欢外包的建筑商不同，“碧桂园”的每个细节都要自己搞定。设计、规划、地下设施、施工、机电安装、室内装修、装饰、屋村园林规划设计、园艺等等都是一手包办。几个合伙创始人分工明确，配合无间。杨国强说，在时间、材料、人工上的节省，才会真正减少成本。
所以，“碧桂园”一般都在二三线城市发展，“购地成本较低”成为卖点之一，2004至2006年“土地成本”仅是售价的6%-7%。
瑞士银行的研究报告显示：“碧桂园”的“平均土地成本”为每平方米由25元-850元不等。除地价廉宜外，由于多属平房，建筑成本也不高。过去两年毛利率维持在33%，2007年预期上升至38%，2008年更可升至40%。加上建筑成本控制，低价成为“碧桂园”在同行业中最强的竞争力。
一位业内专家对媒体分析说，杨国强做房地产有自己的一套，就是“低成本土地、规模化生产、快速销售”。杨国强自己则这样定义“碧桂园”：“大规模、快速生产、价廉物美的房屋工厂”。
“碧桂园”因此能以极具竞争力的价格销售楼盘，形成快速回报。大摩的分析报告显示，“碧桂园”最近几年的“资产周转率”较同业高，达52%，反映其建屋效率快，并能在短时间内套现，资产回报率为14%，高于同业平均数12%。
这一模式的经典之作，是2001年发展的“碧桂园凤凰城”。该项目圈地1万亩，从设计、规划、建筑施工到装饰、物业管理，都是“碧桂园”自己负责，实施高度纵向一体化。
当时70栋楼同时起建，几百台吊车同时操作，最终以每平方米3000多元的均价推出自带花园的洋房，一套别墅50多万到90多万，甚至比同一地段的毛坯房还便宜。据称，2002年曾在广州增城创下“一分钟卖出一栋豪华别墅”的惊人记录，被业界笑称“像卖白菜一样卖别墅”。而老杨的梦想很简单：让每一个白领都住上别墅。
因为其特殊策略，即使在地产市场低迷时，也不太受影响，因为低价，因为市场产品特殊，对手很少，几乎占据了独门生意，十多年来发展神速，“碧桂园”在珠三角地区拿地，一拿就是上千亩，“碧桂园增城凤凰城”项目，则号称“万亩大盘”。
但珠三角土地资源日益紧张，“碧桂园”随即进军上海、天津、长沙、内蒙古、江苏泰州等城市，积极储备土地。截至2007年1月底，在内地持有土地储备达到1900万平方米建筑面积。其中97%土地已获“土地使用证”，另外3%仍在办理当中。
目前，“碧桂园”正在发展27个项目，当中22个位于广东省不同城市。
2006年，“碧桂园”楼面落成130万平方米，预计2008年该数字会达到300万平方米。
枯燥的数据并不是单调的罗列，“瑞银”、“大摩”都看好公司业绩。在投资者心目中，美资大行的态度就是“庄家通行证”，更何况，这两个世界级投资银行就是“碧桂园”的上市承销商，他们在制造一个中国地产神话的香港资本市场版。
其实，是动画版还是真人版并不重要，关键是，已经开动的列车带来了中国地产的新曙光。一个蜗居在珠三角顺德城的土著地产发展商，15年来辛勤劳作，勤勤恳恳，做出一片天地，而资本市场给了他一个评价：也许是有些夸张，但是绝对有吸引力。
没有人会拒绝这样的诱惑。即便是低调、不见光、也不多说话的顺德大佬。
2006年，“碧桂园”名列私人企业纳税第一名，是中国仅有的两家房地产驰名商标拥有者之一，旗下拥有土地储备居全国第四。这些都是投资者喜欢的招牌。
这一年，“碧桂园”成为媒体关注焦点，包括创办人杨国强在内，有10名股东登上中国胡润富豪榜。其中6位，都是当年一个村里的创业伙伴，来自顺德的杨姓人士。杨国强的年薪目前在董事中最高，去年为146万元。
奔赴资本市场
“碧桂园”一直赚钱，大佬杨国强公开说：“自己人信得过。”他喜欢用自己人，也爱用自己的亲友、同村的老友，他并不喜欢改变15年来的做事模式，至少，原来的模式效率高，生意发展好，而且做得越来越大。
2005年，杨国强23岁的女儿杨惠妍，从美国俄亥俄州立大学“市场及物流系”毕业回国，正式加入“碧桂园”，出任杨国强的私人助理。
令这家密封性极好的家族企业彻底透明，变成公众公司，并不是易事。一种说法是，佛山政府有进取态度，他们希望当地企业，尽快从家族企业向股份制企业，以及“经营权与所有权分离”的现代化企业制度迈进，不再重蹈过去神州、科龙、三角等顺德名企覆辙。
“碧桂园”走出佛山，直奔香港联交所，将成为今年佛山首家上市企业，可以把顺德企业声势搞得盛大，重振顺德威风。这一招，目前看来已经奏效。
同时，更为关键的是，碧桂园拥有15年地产品牌，收益极好，但最近几年却明显落后，被后起之秀纷纷超过，保利、雅居乐、富力、合生创展这批广东新锐发展商神速成长，不再走碧桂园15年发展老路，而是借助资本市场，跳跃式前进。
1998年5月，“合生创展”在香港上市，每股2.7元港币，筹资6.7亿元港币。2005年8月引入“淡马锡”和“老虎环球基金”，融资近10亿港元。最近几年在广州等地急速扩张，拥有大量土地储备。
2005年6月，“富力地产”宣布于香港联交所主板上市，借助资本市场的迅速膨胀，让“碧桂园”感到紧张。
2005年12月，广州地产商“雅居乐地产控股有限公司”于香港联交所主板正式挂牌上市买卖。
“越秀投资”持有的“越秀城建REITS”（房地产投资信托基金）于2005年12月在香港挂牌。该公司拟为5.83亿个单位REITS定价，可筹集资金2.04亿美元。
我们再看看最近变化，2003年，“富力地产”销售总额仅为40亿元左右，与“碧桂园”相当，利润还没有“碧桂园”好，到上市后一年的2006年，“富力”销售总额已达到人民币100亿元，土地储备更突破1500万平方米，这一切都依赖其在香港资本市场获得了30多亿港元的资本支持。2007年4月17日，公司股价19.46元，市值193亿元。
“合生创展”2007年4月17日股价22.6元，市值280亿港币，2006年营业额70亿，纯利16亿元。公司土地储备1408万平米，2006年新增土储为277万平方米，可售面积269万平方米，已经远超“碧桂园”。
我们再看扎根上海的“世茂房地产”，土储亦达2000万平米；扎根杭州的“绿城中国”最新公布土地储备为1227万平米；“中国海外”2006年底土储亦逾1500万平米。
而“碧桂园”进军二三线城市的成本越来越高，资金压力越来越大，没有巨额资本金的支持，其发展明显受限制。这一窘迫前景，对爱好大盘推进的“碧桂园”是致命的。
2005年，杨惠妍回国做了父亲的私人助理，同一年，父亲杨国强把持有的公司70%股权悉数转让给女儿，自己完全做了“局外人”，23岁的杨惠妍做了“碧桂园”董事长。
这似乎是个信号，一切都逐步开始变革，年轻一代“海归”带来新的勇气和手段。
重组碧桂园
从2005年下半年开始，“碧桂园”的重组就开始，动作不大，神神秘秘，因为是典型的乡镇企业发展而来，有典型的民营家族企业的特性，更多的是内部瓜葛不清的资本结构，这个重组计划似乎不太容易。
典型的内地民营家族企业上市重组，一般要做三件事：第一是企业转制，把原来结构不清楚的转成外资企业，这是为境外上市做准备。第二步，就是重组复杂的结构，让公司成为漂亮、业务特色明显、发展有前途、财务状况良好的企业。第三步，就是调整财务管理体系，为上市铺平最后、也是最关键的道路。
人们很容易把“碧桂园”的重组，和杨家二小姐杨惠妍联系在一起。她从美国回来的时间和“碧桂园”大做改革正好吻合，谁也不清楚“碧桂园”改制是不是由这个当时23岁的姑娘来主导？如果是，那很多事情就变得比较耐人寻味。
据粗略统计，“碧桂园”目前有类似顺德碧桂园公司、华南碧桂园公司、增城碧桂园公司、均安碧桂园公司、南沙碧桂园公司、广州碧桂园公司等15家地产公司，还有增城凤凰城酒店公司、鹤山凤凰酒店公司、高明凤凰酒店公司、华南俱乐部公司等10家酒店，以及1家物业管理公司广东管理公司，2家建筑、装修及装饰公司腾越建筑工程公司和雅骏装饰公司。以及1家主题公园公司红荔文化村公司。
以上总计囊括28家有名有姓的企业。这些公司下辖多家公司，总计超过30多个组合，在不同城市还有不同的小股东。
BVI魔术
如何把旗下一大堆企业转制？如何重组？我们来看看长袖善舞的资本高手的动作。
在这个过程中，在英属维京群岛（BVI）共注册了十多家公司。你准备好了吗，我们要说很多公司名，您不用记住它们。下面我们会根据它们在后来重组中所起的作用，分成几组。首先，在2006年3月，5家新的公司成立，它们的大名是伊东、富高、智发、豪华、集裕。
2006年4月7日这一天，又有4家公司成立，分别是“柏辉”、“恒宙”、“永柏”、“兴辉”。同时，“碧桂园”的股东们都在这一天拥有自己的海外公司，拥有“碧桂园”70%股权的二小姐杨惠妍的公司叫“必胜”，元老杨贰珠的叫“多美”，苏汝波的叫“日皓”、张耀垣的是“伟君”，区学铭的是“喜乐”。这5家公司全部由个人全资拥有。
以上这公司，全部是在“英属维京群岛”（BVI）注册的离岸公司。
现在，第一组公司出面，我们称它们为“前四家过桥公司”（恒宙、柏辉、集裕及伊东）。2006年4月至6月，这四家公司签署多份股权转让协议。“恒宙”收购了14家“地产项目公司”，“柏辉”收购10家“酒店公司”，“集裕”收购1家“物业管理公司”，“伊东”收购了2家“地产装修公司”、1家“主题公园公司”。
这是重组第一步，那些地点分散、股权分散、信息分散的项目机构，被整合在4家海外离岸公司旗下，完成了控股权的转移。
这一转移不是资产大挪移，而是为变换企业性质，把“中国本地企业”变成“外资企业”。
2006年9月，“碧桂园集团”悄悄向广州市地税局申报：实施内资企业转为外资企业。原因很简单：“前四家过桥公司”以离岸公司名义，收购国内企业，内资转外资。明眼人一看即知：这是为在境外上市创造条件。
高手继续出招，核心机构“碧桂园控股有限公司”在2006年11月10日在开曼群岛注册成立，法定股本为38万港元，分为380万股，每股面值0.10港元。
同一天，一股股份被配发及以现金按面值发行给Codan Trust Company (Cayman) Limited，该股份于当天又被转让给杨贰珠。这是杨国强最老友的创始人之一，也是公司持股排名第二的股东。
接下来，第二组公司开始出手，我们称之为“后四家过桥公司”（即富高、兴辉、智发、永柏），2006年12月31日，这四家公司各自从现有股东手中收购“前四家过桥公司”（恒宙、柏辉、集裕、伊东）。
收购代价是，“后四家公司”分别各自以70%、12%、6%、6％及6%的比率，向现有股东配发及发行新股份作为代价。
我们看到这样的新结构，“富高”100%控股“恒宙”，间接100%持有13家地产项目公司。再间接持有13家二级地产项目公司，总计26家地产项目机构。
“兴辉”100%全控“柏辉”，“柏辉”100%持有10家“碧桂园”酒店项目公司，以及2家二级酒店企业。一共全资持有12家下属公司。
“智发”100%控股“集裕”，“集裕”全控旗下广东管理公司。
“永柏”100%持有“伊东”，间接持有3家公司。
收购完成，我们看到27家碧桂园旗下地产、酒店、装修、主题公园项目公司，已经装入“后四家过桥公司”。
到现在，“后四家过桥公司”和“碧桂园香港公司”，5家企业实际上控制了42家“碧桂园”企业，这是“碧桂园”最主要的财源和商业价值所在。
当然，这仅仅是第二步，下来如何落子？资本路径很清晰：再把股权合并。5家BVI企业太多了。
又一家在BVI注册的“豪华公司”此次出面，“豪华”从现有股东手中收购“后四家过桥公司”，全资拥有，“豪华”并以70%、12%、6%、6％、6%的比率，向现有股东配发及发行新股份作为收购代价。
同步，“豪华”向杨国强个人收购“碧桂园香港公司”，以“碧桂园香港公司”在2006年8月31日的资产净值112万港元作价。这样，香港公司也顺利归入“碧桂园控股有限公司”旗下。
这可以视为第三步。
当然，“豪华公司”还不是最后的目的地，他依然是“桥”，只提供过桥的便利。
在BVI注册的“伟嘉公司”又现身，随即从现有股东手中收购“豪华”，以70%、12%、6%、6%、6%的比率向现有股东配发及发行新股份。
“伟嘉”通过总计6200万港元的贷款协议，认购“豪华”的新股，延续上面的多次收购。要注意的是，“伟嘉”不属于“碧桂园控股有限公司”子公司，它是独立的有限责任公司。
我们看到46家碧桂园公司终于集中到“伟嘉”这里。
重组过程走到这一步，完成4次收购，涉及交易的BVI离岸公司超过10个。这可能是最有创意的重组，充满戏剧性，也复杂得大多数投资客根本看不明白。他们会问：为何不是“伟嘉”直接收购46家公司，不就得了？都是自己人，干吗搞这么复杂？
其实，很简单，要理顺民营家族企业的资本结构，除了购并，还需要在财务上作调整，每一次收购，都会带来背后复杂的数值计算，而所谓的“资本专家”的价值就在此。碧桂园15年积累的庞大资产看似复杂，其实简单交易中，获得了国际化的转型，这是真正的变革。
2007年2月28日，“碧桂园控股”全资子公司伊东、恒宙、柏辉，向“伟嘉”偿还6200万港元贷款。
还记得我们前面提及五个自然人股东，一人拥有一家BVI公司吗？现在这第三组公司出现，我们称之为“股东五公司”。2007年3月19日，杨贰珠将“碧桂园控股”一股股份按面值转让予“多美”，“碧桂园控股”分别向“股东五公司”（分别是杨惠妍的必胜，杨贰珠的多美，苏汝波的日皓、张耀垣的伟君，区学铭的喜乐）配发及发行70股、11股、6股、6股及6股股份。
2007年3月20日，“碧桂园控股有限公司”的法定股本从38万港元，增加至100亿港元。
2007年3月21日，“股东五公司”从“伟嘉”手上收购“豪华”的全部股份，总代价为7.477亿港元，相当于“豪华”2006年9月30日的资产净值。
这是第五步，历时一年的重组活动完美谢幕，接下来箭在弦上，即将破空而出。
最后的结果很有意思，“碧桂园控股”成为上市母体，创始股东都在上市公司中获得相应股权，“伟嘉”消失，“豪华”成为“碧桂园控股”全资控股子公司，并控制55家子公司，其中包括8家BVI离岸公司。
原计划公开发行后，公众持股15%，而“碧桂园控股”5个控股公司必胜、多美、日皓、伟君及喜乐的持股比例分别是59.5%、10.2%、5.1%、5.1%及5.1%。
毫无疑问，代表杨国强家族的必胜公司由杨惠妍持有，是当之无愧的大股东。杨贰珠在多次股权变动中，并未减少一开始就有的10.2%的持股权，其余3个股东苏汝波、张耀垣及区学铭也只是减少不到1%的持股量。
看得出，真正把股权拿出来公众化的是杨国强家族，经历重组，持股量从70%减少到59.2%。
当然，在重组中，杨国强已经变现很多，而让自己女儿接过管理权，不失为一招让投资者喜爱，让家族获得实际利益的妙棋。他也在招股公开露面中，口口声声说自己不会退休，还要做很多事。
缔造民企神话 25岁杨惠妍身价692亿
我们来看“招股书”，“碧桂园”公开发行24亿股，定价如果在5.38元，最多集资129亿元。
据悉，集资用途：60%发展现有项目，30%用来购地，10%留作一般营运资金，也就是说，他们会用约40亿元来大量吸纳土地储备。
4月11日，市场消息传出，碧桂园首次公开发行(IPO)的发行价，定为每股5.38港元,达到了招股指示价范围的最高上限，引起市场轰动，集资额为129亿港元(约16.6亿美元)，大摩、瑞银这类大行行事风格显露无遗。
2007年4月20日，碧桂园挂牌，当天大涨35.13%，市值1748亿元，成功上位成为香港市值最大的内地地产股。25岁的杨惠妍持有95.2亿股，按当天市值计算，有超过692亿的身价，这是中国民营企业的一飞冲天的神话，但却是可见到的神话。
大行说得这么好，市场反应这么强烈，依然有质疑的声音。
据“碧桂园”招股文件安排：公开招股如果超过100倍认购额，就会启动“回拨机制”，增加散户发售比例，但公开发售只会从原本的10%增加到20%，比一般的50%低很多，大部分都给了机构和国际投资者，散户很难买到。引起公众不满，不少声音质疑“碧桂园”的“媚大”做法。
这似乎是一点插曲，因为即便散户不满，“碧桂园”没有违反上市条列，依然属于合法范畴。但专业一点的投资者会提出另外的看法：“碧桂园”属地区性发展商，局限在广东省，并非全国性，地区经济发展对公司发展风险大。
而且，有分析人士提出，既然“碧桂园”是最贵的地产股，但发展只限于城市郊外偏远地区，一直无法进入高价核心地区，竞争力偏弱，不符合大地产商的商业格局。有人质问，获得大量廉价土地，带有早年土地供应制度未完善时的痕迹，不一定是“碧桂园”本身能力的体现。
还有人指出，“碧桂园”从郊区起家，10年来的商业模式一直是“低价圈地”、“大量囤地”、“逐步开发”，赚取土地增值暴利，这种模式今天面临两大挑战：一是城市郊区大面积囤地已相当困难；其二，“碧桂园”的顺德模式，不一定适合其他城市，会有强大对手，有行家问：在浙江你拼得过“绿城中国”吗？在河南你比得上“河南建业”吗。
这些质疑还不算尖刻，最有杀伤力的是市盈率问题，“碧桂园”以发售股价上限每股5.38港元来计算，2007年的市盈率预测为21倍，以瑞银评估的640亿元资产净值计算，“碧桂园”的定价相对于资产净值出现约35.4%的溢价。PE高过“雅居乐”的17倍，也大大高于“世茂房地产”、“富力地产”的13倍。
在业界，衡量地产股和一般的企业不同，投资者以“每股资产净值”、“股价”来做判断。“每股资产净值”，是将地产公司的“资产”（如手头上已完成的物业、发展中物业的发展权以及土地等），以现市值减除“公司负债”计算出来的，不是用“成本”作基础的方法来计算。因此，一个合理的地产股股价，会比“每股资产净值”低，出现10%到30%的折让。“雅居乐地产”（3383.HK）、“首创置业”（2868.HK）及“复地”（2337.HK）股价都出现13%到34%的折让。
“碧桂园”出现35.4%的溢价，定价太贵，只能说明投资者一致预期“碧桂园”的股价会大幅上涨，或者这是个“超级赚钱的机器”。但针对这个已经没有政策和地区壁垒的开放性行业，这些预期其实伴随巨大风险，因为谁也不知道经济大势会不会有激烈的变化。所以看长线，高溢价其实就是高风险。
细细看起报表，虽然地价低，但“碧桂园”毛利率及净边际利润率均较同业低，2006年分别为30%及13%，比同行平均的35%及18%低，其营运效益还有些问题，包括大量的开支并未列明来去。
还有的风险是，土地增值税一旦真正执行，对企业的影响将极大。“碧桂园”在2004至2006年期间，“土地增值税”拨备分别约9000万、3.2亿及3.7亿元，同期的实质土地增值税分别为3500万、8200万及1.7亿元。
52岁的杨国强面对开放式的商业变化，选择了退出舞台，甘当幕后英雄。
25岁的女儿担起重任。她创办了一所免学费的慈善学校－“国华纪念中学”，专门提供给贫穷但优秀的孩子读书，一年的运营费用3000万元，杨二小姐选择了把“清远碧桂园项目”单立出来，以每年的运营收益，来补贴学校开支。这个故事写在“碧桂园”上市招股书里，相对一个极为进取，视赚钱为目的的企业来说，这些内容表达了另一种企业态度，企业当家人的思维。
多数房地产公司上市的目的就是为了融资，从资本市场上筹资，或进行配股，或进行增发新股，以求获得长期资本的支持。
同样，对家族企业来说，这类公众化，也是企业管制的变革，卖出一小部分股份，就从资本市场上拿到120多亿现金，绝非免费午餐
Email：hqsc888@hotmail.com
沪ICP备09072254号-8
公安备案号：31011502009041
上海园区办公楼/上海园区写字楼/上海总部园区/上海科技园区/上海创意园区/上海工业园区 沪ICP备09072254号社保代缴公司
