由于住房按揭贷款占银行个贷业务的80%以上，可以看出“地产经纪”的行业本质就是：围绕房产交易，成为银行住房按揭的销售商和服务商。

三组数据引起我对地产经纪行业的关注。

第一组数据说明，二手楼交易面积开始超过新楼。

2004年，上海二手楼与新楼的交易面积之比首次超过1：1。2006年，深圳二手楼的交易面积首次超过新楼，总面积达730 万平米，二手楼均价达9300元/平米。2007年第一季度，深圳二手楼与新楼交易面积之比达到历史新高：1.15：1。

这说明房地产市场在深圳、上海等地已进入二手楼交易为主的时代。按3%的佣金计算，2006年深圳二手楼地产中介总收入达20亿元之巨。

而香港二手楼与新楼交易面积比例为4：1，美国等发达国家是8：1。预示国内二手楼交易市场还将持续增长。

第二组数据是二手楼交易中介的网点数量。

据不完全统计，深圳地产中介的销售网点—店面超过2000家，广州，上海地产中介的门面都超过1000家。尽管多如米铺，还不断有新店开张。

按2006年深圳二手楼地产中介总收入20亿元计算，深圳地产中介单店年收入平均达100万元，平均每月收入8万元。按15%纯利润计算，平均每家店面纯利达15万元。

第三组数据是，地产经纪业的竞争格局。

以深圳为例，有七八家最大规模的经纪公司，每家网点在150家左右，平均每家的网点数量，占全市6%到7%。收入最多的两家，几乎占全市总收入的30%。

效益的获得，已从网点规模扩张和跨地域经营，转为单店收入的提高。

可以经营人民币业务后，“外资银行”重点推出的服务，是“住房按揭业务”。而内资银行十年前就大力发展“个人贷款业务”，包括“住房贷款”、“汽车贷款”、“信用卡消费贷款”。目前，“银行住房贷款”已占银行“个人贷款业务”的80%以上。

二手楼交易量不大的时候，银行主要靠新楼按揭业务。近年“二手楼按揭”占银行按揭的比重持续提高。

新楼按揭业务，主要来自地产商；而二手楼按揭业务，主要来自地产中介。所以，大型地产中介公司都纷纷成立“按揭担保公司”，与银行的按揭业务配套。

为了提高效率，有的“按揭担保公司”甚至派员工在银行的个贷部门“联合办公”。大型地产中介公司通过“按揭担保业务”，可以实现二手楼成交额0.5%到1%的收入，成为经纪业务之外的重要收入。

由于银行“住房按揭贷款”占银行“个人贷款业务”的80%以上，而大多数交易的房产都是银行的按揭房产，可以看出地产经纪的行业本质就是：围绕房产交易（住房消费），成为银行住房按揭的销售商和服务商。

具体而言，地产中介门店获取房产交易信息，进行交易撮合，担保按揭服务则实现最终房产交易。

看到地产经纪业的行业规模，就可知该行业的投资价值。看清地产经纪业的行业本质，就清晰了对地产经纪公司的基本投资要求：1、跨区域连锁经营，较高品牌知名度，网点在100间以上；2、先进的后台管理信息系统，包括网上交易系统；3、持续的人力资源开发体系；4、成规模的按揭担保服务体系。

优秀地产中介公司，完全有可能成为中国第一批“城市消费信贷公司”。

浦东写字楼网