2009年，金融危机的影响仍在持续，同时房地产政策并未对写字楼市场有所倾斜，与住宅市场的如火如荼相比，写字楼市场表现相形见绌。销售市场反弹有限，租赁市场持续调整，相对低迷的经济环境对写字楼市场的冲击巨大，调整依然是写字楼市场的主旋律。随着中国经济的快速复苏，2009年上半年深圳写字楼租金率先回升，2009年下半年北京、上海、广州写字楼租金也出现了明显维稳的迹象，但是由于未来写字楼的供应量仍将偏大，预计市场短期内难以快速回暖，2010年中国写字楼市场将是一个平稳筑底的过程。

（一）市场回顾：三大因素引发市场低迷

金融危机引发租金拐点

一般认为，房地产市场的发展与宏观经济的发展有着相互呼应的紧密联系，而写字楼市场受宏观经济波动的影响尤为明显，数据证明，中国写字楼市场的发展周期基本与中国经济的发展周期同步。从2004—2009年GDP增幅和写字楼租金走势的关系图来看，写字楼租金的变化与经济的变化息息相关。2008年第三季度中国GDP增幅出现拐点，低于2004年以来的GDP平均增幅，而在2008年第二季度写字楼租金达到最高点，从此一路下滑。

受国际金融危机的影响，2009年国内写字楼需求大幅萎缩，前三季度GDP增幅均小于历年平均增幅。影响写字楼需求的重要因素之一的外商直接投资（FDI）2009年1-10月累计实际为708亿美元，同比下降12.6%，外资企业在中国的投资收窄。2009年4季度中国GDP的增幅有望超过历年平均GDP增幅，而同期写字楼租金也将触底，预计2010年中国的季度GDP增长均将小幅超越历年的平均增幅，2010写字楼租金将有望平稳触底。

供应激增致复苏雪上加霜

如果说住宅从开工到竣工的周期一般为1年半—2年的话，按照写字楼的施工周期，写字楼从新开工到竣工的周期一般为3年—3年半。从新开工面积与竣工面积关系图中看到，全国写字楼的新开工面积延后3年的数据与当年的写字楼竣工面积的比值基本从85%—100%不等。写字楼新开工面从2002-2006年基本延续递增趋势，而相对应的2005-2009年的写字楼竣工面积也呈现这一走势。2007-2009年写字楼新开工面积依然维持高位，且有进一步上升的趋势，2010-2012年全国写字楼的供应情况不容乐观。供应持续在高位徘徊，对写字楼租金的回升造成了很大的阻力。

政策不作为写字楼反弹乏力

2009年住宅市场延续了2008年的救市政策，同时住宅的开发和消费贷款大幅放松，住宅市场重新火爆起来。然而针对商业地产市场，政府并没有出台有针对性的鼓励政策，虽然住建部曾一度对商业地产市场进行调研，但并未出台相关政策。2009年5月，普通商品住房项目的最低资本金比例从2004年的35%调低至20%，恢复到13年前的水平，而商业房地产开发项目的最低资本金比例仅下调为30%。11月，深圳取消了商业地产限外令，然而这比取消住宅限外令整整晚了7个月。政策的不作为使写字楼市场长期不温不火，政策市下的中国写字楼市场仍需鼓励性政策助力。