与投资不动产带来的收益相比，监管部门对风险的管控更为关注。不日将进入会签程序的"保险资金投资不动产试点细则"(以下简称细则)或在近期浮出水面。据消息人士透露，在首批不动产投资试点中，保险公司的风险管控将被放在首位。另外记者了解到，保险资金初次涉足不动产的投资比例或将控制在资产总额的5%以下。

投资比例拟定5%

"在新修订的细则中，保险公司可以运用保险资金，以物权、股权、债权等方式投资不动产。"上述消息人士对记者表示。

中央财经大学教授郝演苏对记者表示，细则的出台只不过是给保险资金投资不动产一个"名分"。实际上，很多保险公司早通过多种渠道涉足了不动产的投资。例如，中国人寿以58.19亿元港元的价格入股远洋地产；中国太保以自用名义斥资近22亿元的价格收购了位于北京金融街的丰盛大厦。

在保监会近日颁布的《保险资金运用管理暂行办法(草案)》中就曾明确规定，保险资金的不动产投资可分为基础设施类不动产和非基础设施类，但是并未提及具体的投资比例。

"投资比例肯定不会高于股票的投资比例，也就是说不会超过5%。"参与细则意见征求的一位保险资产管理公司高管对记者透露。根据保监会发布的数据，截至2009年11月，保险资产总额为3.9万亿，若按照5%的比例推算，未来可能将有1900亿元的保险资金涉足房地产市场。

前述消息人士还对记者表示，为了避免保险资金参与房地产炒作，监管部门严禁保险资金直接参与房地产开发。

"这主要是为了加强风险的管控。毕竟现在的地产市场存在着泡沫，这与保险资金安全性的要求是不相符合的。"上述高管对记者表示。

风险管控是首位

"由于不动产投资对于保险资金来说还是一个陌生的领域，所以此次试点监管部门将会把风险管控放在首位。"上述消息人士对记者透露，保险公司必须在近两个年度偿付能力充足率达到120%以上才有资格申请参与试点。

另外，参与试点的公司必须具有董事会授权同意的不动产投资计划的决议。决议需列明本次投资可能承担的风险。与此同时，试点机构还须具有完善的不动产投资计划的决策机制、风险控制机制、业务操作流程、内部管理制度、内部审计制度和责任追究制度。

"试点的保险机构还应当确定投资议事规则、决策程序和管理人员，完整记录每项投资的决策过程和结果。"前述消息人士透露。

据悉，为了抵御风险，细则对试点公司的专业人员也作出了明确的要求。参与试点的保险公司具有不动产投资经验的人员不少于5人，其中5年以上不动产投资经验的不少于1人。

"人才储备对于保险机构来说已经不是问题，但是房地产毕竟是个新领域，保险机构只能在实战中学习。"前述高管称。

保险机构积极备战

虽然细节尚未出台，但是保险公司都不甘落后的积极备战。

去年5月，人保集团就通过旗下的人保控投与经营商务地产开发为主的金融街控股签订了战略协议，拟在投资不动产的政策研究、项目开发等方面进行合作。中国平安绕道旗下的平安信托和物业公司，涉足了北京、上海多处不动产。近日，生命人寿也不甘落后，与佳兆业签订框架协议，将成立策略联盟，未来双方将以租赁、买卖、信托、抵押融资等方式开展合作，拓展商业地产的投资机会。

东方证券分析师王小罡认为，不动产投资期限长、收益稳定，匹配保险资金的负债需求。按照目前上海的情况来看，投资商业地产的回报率在5%~8%，相比保险资金现在5.5%的投资回报率要高。

险资投资不动产开闸的前夜，身兼平安集团投资杠杆的排头兵——平安信托在地产行业的“跑马圈地”终于进入了实战阶段。

2009年12月24日，金地集团公告表示，平安信托已经为金地上海赵巷项目成功募集了16.17亿元的信托资金。

至此，平安信托与金地集团的“未来3年100亿元”战略协议在经过了几个月的筹备后，终于结出第一枚果实。

这也是2009年下半年，平安信托相继签约金地、绿城、余杭城建等，狂揽500亿元战略协议以来的第一单。

“此次是股权融资，优先级资金会直接进入项目公司，劣后级资金会进入项目公司的另一股东金地建材。两部分合起来整个信托资金占项目公司49%的股权。”金地集团总裁张华纲向记者表示，平安信托方面也会委派人员进入项目公司的管理层。

在市场研究人士看来，此番信托设计却别有深意。

“劣后级一般由机构投资者或者融资关联方认购，其中不排除夹带部分保险资金；而完全控股金地建材的股权投资设计，也很有可能是在为将来险资直接股权投资不动产铺路。”用益信托工作室李旸表示。

险资潜伏

根据为此次融资设计的“平安财富·安鑫1号房地产投资基金信托计划”，16.17亿元的信托资金将按照优先级与劣后级的属性，分两条线并列投资，其中优先级8.17亿元，劣后级8亿元。

优先级将以信托贷款的方式直接投放到金地集团的项目公司上海金珩。劣后级的资金运用方式则更为复杂，首先平安信托以其中100万元受让金地集团与网球俱乐部持有的金地建材的100%股权，然后再用剩余的7.99亿元对其增资。

“对金地建材增资，实际上就等同于对项目公司增资。”平安信托内部人士解释，金地建材正是上海金珩的股东之一，“另一个自然是金地集团。”

对于为何采取两种路径的资金运用方式，上述平安信托内部人士进一步表示，进行较大额的信托投资，此举一方面能够有效地分散投资风险，同时更好地深入项目，另一方面也可以根据融资需求，设计不同的投资时限。

但在业内人士看来，8亿元劣后级虽然是出于保证信托规模的成功，但却难免保险资金入市地产的嫌疑。

在信托融资中，优先级一般为理财散户资金，而劣后级往往是机构投资者或是融资关联方认购。

针对记者关于金地集团为了使信托产品增信，是否用自有物业、存量房产对劣后级进行认购的问题，张华纲表示由于是股权融资，并不存在抵押等情况。

这似乎从侧面证明8亿元劣后级资金归属于纯机构投资者，而对于其中是否存在保险资金，平安信托人士三缄其口。

而一家信托公司的消息人士则表示，其中确实有保险资金。“此次投资的是金地7月份拿下的赵巷项目，金地想借其打造高端市场的品牌，而在可观的利益下，保险资金也是想分享高端市场的利益和产品运营。”

信托铺路

尽管在股权融资中，信托公司作为受托人进入项目公司参与资金运营与管理已是常态，但在平安集团“投资杠杆”的运作模式下、在保险公司投资不动产开闸前夜，平安信托此举更多的被业内人士解读为集团保险资金直接投资不动产打前哨。

“随着保险资金股权投资、不动产投资等政策的不断明晰，平安信托在人力资源、投资领域、投资项目以及资金运作方式上都在加紧储备，为应对未来保险资金的直接入市做准备。”上述消息人士表示。

平安信托的曲线进入一方面是股权投资对项目的高度渗透，可为日后保险资金直接管理积累经验，另一方面一旦时机成熟，保险资金也可以很快地接手投资项目，缩短项目投资的前期准备，提高投资效率。

现实中，平安信托的行动也恰恰暗合这一观点。

2009年的中期业绩会上，中国平安总经理张子欣对保险公司投资地产的意义阐述彰显了其发展野心：“房地产投资收益和股权投资收益，可以帮助保险公司锁定长期收益，也能起到平滑利润的作用”。

“现在我们已经跟签订战略协议的几家公司就产品研发进行了很多的接触，有几个产品现在都在筹备中。”上述平安信托人士表示，除了股权投资，平安信托也会针对各个不同的项目尝试不同的投资组合，来积累更多的管理经验。

张华纲也进一步表示，在2009年与平安信托分配的30亿元既定信托融资额度中，“除了上海赵巷项目，目前我们的另一个项目也正在进行相关的信托融资筹备活动，只是尚未公告，不便透露。”

而对于2010年的平安信托公司业务战略，上述公司内部人士表示仍会加强和拓展与优质房地产企业的战略合作。