自4月17日“国十条”出台至今已经两月有余。两个多月来，本轮房地产调控政策到底如何影响楼市？近期媒体上消息众多，而正因为信息的繁杂纷乱，不少购房者对市场真相的了解变得更模糊。

一周以来，《每日经济新闻》记者通过对北京、上海、广州、南京、武汉等一二线城市的调查发现，本轮地产调控风暴效果似乎已逐渐显现：在北京，多个新盘项目陷入“零成交”困境；在上海，多个尚未开建的项目，其周边房价已跌破了楼板价；在广州，不少开发商将团购降价作为促销手段；在武汉，因为“国家新政影响超出预期”，“汉版”调控细则暂缓出台……而相比于上述城市的房地产市场，南京楼市显然算是一个另类，该地“两央企楼盘逆市热销80%”的消息让购房者直呼调控失效。

“国十条”出台之后，见效还是失效？这显然需要更多的时间来验证。

随着上海打折、降价楼盘数量的迅猛扩增，降价幅度的大幅增长，曾经因为周边地价而房价大涨的楼盘，如今开始 “倒戈一击”——房价跌破楼板价，令这些地块的楼盘尚未开建便已“破发”。

记者昨日对上海长风、新江湾城、唐镇、川沙、松江新城等多幅“地王”调查显示，上述区域的部分新房价格已近跌破地王楼板价。而上海楼市6月的成交数据显示，即使降价楼盘数量已经达到在售楼盘总数量的七成，上海仍有66个楼盘交出了“零成交”的业绩单。因此，上述“地王”周边新盘价格仍有可能进一步降价。

上海某房地产公司媒体经理无奈地表示：“按我们领导的说法，每天我们都被开走一辆奔驰车。”

周边房价跌破地王楼板价

据来自佑威及楼市专评网的数据显示，自去年6月至今年5月，各家开发商在上海购入的多幅高价“地王”周边的房价已经跌破了地王楼板价，开发商尚未开建便已经亏损。其中的一幅地块，甚至是今年5月份刚刚成交就被周围开发商无情降价跌穿了“楼板价”。

今年5月7日，北方城投在上海松江新城以18.4亿元总价，13724元/平方米的楼板价购得广富林2-6地块。时间仅仅过去了一个多月，距离地块较近的绿地蔷薇九里就以近八折的价格大幅降价促销。佑威和分别统计，绿地蔷薇九里6月份的平均成交价不足13000元/平方米。

蒙受损失的不只有北方城投一家。今年2月26日被招商地产和万科子公司联合摘牌的松江广富林2-4号地块，楼板价达到了16378元/平方米。去年12月至今年2月间，上海临港新城一共成交七幅地块，除了今年2月成交的4幅地块楼板价折合7200元/平方米以外，其余地块分别以8800元/平方米、8500元/平方米和8200元/平方米成交。

但昨日提供的成交数据显示，目前临港新城最好卖的芦潮港海滨国际花城成交均价仅为7313元/平方米。

事实上，与去年7月至11月成交热门的“地王”相比，上述地块的成交价已属便宜。以去年11月以37.2亿成交的新江湾城C6地块，楼板价达到32484元/平方米。但今年6月份该板块的新房最新成交价仅为26030元/平方米。中建集团下属另一家企业——中海地产曾在去年9月以70.06亿元刷新了新“中国地王”，楼板价高达22409元/平方米，但目前其周边的新房成交均价不过23011元/平方米。

被称为“迪士尼地块”的川沙新市镇A08-03地块去年11月的成交价为11.9亿元、楼板价达到14024元/平方米，但周边现在的新房成交均价是10270元/平方米。

除这些地块外，上海还有多幅近期成交的地块跌破“发行价”，目前在售的新房价格已经远远低于当时拍得的楼板价。

部分开发商或退地

令开发商们担心的不仅仅是目前部分楼盘短期的小幅降价促销。种种迹象显示，上海房价的下跌范围会更广，跌幅会更大。搜房网曾在上周统计，6月份全市有七成楼盘降价促销，但依然有66个楼盘的销售业绩为“零”。

搜房网负责上述统计的人士说，他们曾对上周末参加购房团的购房者进行过调查，发现大部分购房者认为房价还会继续下跌。而根据他们组织的9条看房线路的实际情况来看，楼盘的成交量和开发商的降价幅度成正比，只有大幅降价的楼盘，才有可能会卖得好些。

同策咨询机构资深分析师倪晓玲说，反弹将在三季度以后才会出现，而且开发商的降价幅度至少会达到20%，这是因为楼市新政给购房者的成本至少增加了20%，开发商只有降价20%以上，才能让消费者的购房成本和新政前一样。

这一说法得到了分析师薛建雄等人的赞同，只是后者预测的市场调整周期会更长，可能要延续到明年年中。

上述房价调整的趋势，将令开发商手中刚购的地块“破发”风险进一步增大。一家于去年拍下某“地王”的开发商说，现在几乎每天都“被开走一辆奔驰车”。

薛建雄说，现在的情况和2008年时非常相似，如果房价进一步下跌，很多高价拍地的开发商就有可能会退地。根据他从业内听到的小道消息，此前被中海高价拍下的长风地块，就有可能被退。

不过，上述消息为中海地产内部人士所否认，根据该人士的介绍，中海地产对此地块非常重视，此前曾集中人力完成前期规划，并慎重征集案名。目前楼盘短暂的降价，还不足以影响到公司对上述地块的操作。而《每日经济新闻》记者昨日从上海市建设交通委员会获取的部分项目开工资料显示，诸如绿城、中建等大开发商去年高价购买的部分地块已经获得施工建设许可。

中国指数研究院副院长陈晟说，去年购入的大部分地块所建成的项目面市将在两年以后。大部分拥有充足资金，大开发商不会盲目退地；但是，那些资金紧张的开发商不排除有退地的可能性。