仲量联行日前发布2010年第四季度亚太区物业摘要，受惠于活跃的商业环境和稳定的就业市场，亚太地区的物业市场基本面继续改善。在一些市场，扩张需求已开始超过搬迁和升级需求，并且企业租户发现大型空间往往供不应求。因此，租赁市场已变得对房东更加有利，而大多数市场已经移到租金上升阶段周期。资本价值在租金开始上涨前便已回升，目前几乎区域内所有市场的资本价值都已经上升。同样地，投资活动正在强化，据仲量联行预计2011年交易量将进一步回升，此外租金也将继续上涨。

写字楼市场:2010年间甲级写字楼的需求增加，全年度的需求甚至是2009年需求的两倍。2010年第四季度，在香港和新加坡等一些主要金融中心，金融和专业服务公司、的搬迁和扩张需求使当地的租赁需求维持强劲态势。跨国公司越来越多，并带动了中国和印度市场对大型空间的需求。而这些市场的本国企业也开始追求高品质的写字楼空间。区域净吸纳量预计将在2011年继续增加。多数市场的租金在2010年第四季度都呈上涨态势。

其中表现最佳的市场是北京，北京中央商务区的净有效租金环比上涨了9.0%，而上海的租金也环比稳定上涨了7.9%。新加坡（来福士广场环比上涨8.6%）和香港（中环环比上涨4.6%）的租金也持续上涨。少数租户需求仍疲弱的市场中，租金也普遍开始持稳平稳增长。

今年租金增长幅度最大的市场是悉尼，孟买和东京，而其他市场，如新加坡，香港和上海的租金上涨幅度将比2010年放缓。香港（中环）预计将有近30%的强劲增长。

商铺市场: 乐观的消费者信心和劳动市场状况带动该区域的零售需求。中国的零售活动特别强劲，更多的国际品牌急于进入这一市场，而现有的零售商开设更多商店。

另一方面，香港和新加坡的零售商在高额租金的影响下更加谨慎。在大中华区的带动下（香港环比上升4.1%，北京环比上升3.1%），多数市场的租金在2010年第四季度呈现稳定或增长的态势。多数市场预计在未来几个季度内租金都将呈现上涨的态势，然而印度和多数东南亚复苏则将维持缓慢渐进。

2 0 1 0年第四季度，随着越来越多的跨国企业重启扩张计划，浦西办公楼市场迎来跨国 企业对办公楼租赁的旺盛需求。制造业及专业服务业公司开始其中国业务“后金融危机”的 新一轮投资，积极扩张和升级办公空间，在本季度的租赁市场上变现尤为抢眼。例如，一家 跨国制造业公司租赁会德丰国际广场约4,500平方米，较之前的办公空间扩大近8 0 % 。 另一家专业服务类外资公司在企业天地扩租约3 0 % 达到近4 , 000平方米 。

上海浦西本季度的净吸纳量达到6 .6 万平方米，为 2008 年一季度以来最高的季度吸纳 水平。在经历了第三季度租赁需求放缓后，本季度，浦东甲级办公楼市场重新呈现旺盛需 求 ，国内及跨国金融机构的租赁活动均相当活跃。例如，一家内资银行在时代金融中心租 赁 约1 , 000平方米的面 ；美国纽约梅隆银行在恒生银行大厦（原汇丰银行大厦）租赁3 , 000 平方米 。

此外，内资企业在浦东竹园地区依旧表现活跃，本季度继续出现大面积的租赁成交。例 如，一家国内房产公司和一家高科技公司均从原有品质较低的物业中迁出，分别租赁宏嘉大 厦6 , 0 0 0平方米和4 , 0 0 0平方米的办公面积。
浦西浦东写字楼租金“双涨”

跨国企业的强劲需求推动浦西平均租金环比上涨7.1 % 至人民币7 . 6 元/平方米/ 天， 成为浦西自2005年一季度以来环比增速最快的一季，同比增幅达1 9 . 0 % 。浦东租金增速 在经历了第三季度的短暂放缓后，本季度同样呈现强劲态势，环比上涨 5 . 8 % 至人民币 7 . 4 元/平方米/天，全年租金上升2 1 . 4 %，与我们年初同比上涨2 0 % 的预期基本一致。超 甲 级办公楼市场方面，浦西的平均租金达到人民币8 . 7元/平方米/天 ，浦东为人民币8 . 3元 /平方米/天，环比分别上涨5.2%及3.1%。

我们预计上海甲级办公楼市场租金在2011年将继续上涨，浦西市场在旺盛需求的推 动下全年有望实现1 5 %左右的租金涨幅，浦东的租金涨幅也将达到1 0——1 5 %。浦西市 场在未来12个月内将有4个甲级办公楼项目竣工，为市场新增221 , 593平方米的供应量。 我们预计受到外资企业租赁需求持续扩张的推动，加之上海环贸广场等新项目良好的预租 表现将导致新增供应对浦西市场空置率的影响相对有限 。

在上海浦东，共计758 ，392平方米的新增办公面积将于2 011年进入市场，但是其中约 有一半面积将被用于办公自用。同 时， 内外资金融机构预计将持续其在浦东的扩张步伐， 这些剩余的可租赁面积也将稳步被市场消化，因此，上海浦东市场空置率的上升空间也会相对有 限，空置率处于低位的办公楼业主仍将在租金谈判中占据主导地位。

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