一半是海水，一半是火焰。用这句话来形容目前上海高端写字楼市场的局面可以说毫不夸张。

　　2010年年末，位于上海浦西南京西路核心区的SOHO中国(00410.HK)旗下东海广场顶楼57层，以1.21亿元出让给了一位安徽商人，折算单价达100372元/平方米，上海最贵写字楼层自此诞生。

　　而在与之相望的上海浦东陆家嘴核心区，名噪一时的上海环球金融中心(下称“环球中心”)却正委托多家代理商帮其出售50层以上的10层楼面，以整层为单位散售，但从去年10月至今，仍然未敲定最终买家。有分析认为，该开发商日本森大厦株式会社改变“只租不售”理念的原因是，该座摩天大楼办公楼区域的空置率太高。

　　上海地慧房地产咨询有限公司董事长兼首席执行官藤贤一告诉《中国经济周刊》：“我和森稔(日本森大厦株式会社社长)是很好的朋友，当环球中心建成之时，森稔为此长舒一口气，但金融危机打乱了原有的计划，而对上海写字楼市场过高的估计和判断使得他不得不出售环球中心以尽快回笼资金。”

　　35年方能回本的租售比

　　可以说在所有房地产品类中，写字楼更具有“市场性”，因此经济环境的优劣对租金的价格有着最为直接的影响。

　　2008年，环球中心开业之际，运营方设定了上海当时办公楼市场租金水平的新高，达到20元/平方米/天。

　　上海环球金融中心有限公司董事长森浩生曾向《中国经济周刊》表示：“即使按照这样的租金计算，如果现有的22万平方米办公区域及其他场所出租正常的话，该项目需要12年才能收回成本，2020年之后才能实现真正的盈利，而如果情势恶化，则可能需要更久的时间。”

　　一语成谶，“情势恶化”成真。一位环球中心某楼层租赁企业人士告诉《中国经济周刊》：“不要说20元/平方米的价格无法维持，在金融危机最深重的时候，环球中心的运营商甚至开出过12元/平方米甚至更低的价格来吸引客户。”

　　记者从入驻环球中心的相关企业获悉，目前环球中心实际的招租价格依然维持在12元～15元/平方米的价格，这意味着如果想要收回投资成本并实现盈利，仍然至少需要20年以上的时间。当年环球中心的落成使得上海浦东的写字楼空置率陡升至双位数的12%，而这样的情况如今又在上海浦西静安区上演，这也使得东海广场项目高价出售显得“出人意料”了。

　　一位不愿意透露姓名的业内人士告诉《中国经济周刊》：“虽然东海广场顶层拍出了1.21亿元、每平方米10万元的天价，但仔细算一下账的话，买家不太划算。尽管静安区依然是上海最贵的办公区域，但其平均租金也不过每天每平方米8元。”

　　地处南京西路的静安区商务区聚集了大量的甲级甚至超甲级写字楼，而东海广场只是其中之一，以8元/平方米/天测算，东海广场顶层的每平方米年租金约为2880元，而售价高达100372元/平方米，这意味着其租售比已经是1：418，也就是说，这位买家35年才能够收回成本。

　　更值得忧虑的是，8元的价格能否扛得住依然面临考验，因为就在东海广场高价售楼之际，上海静安南京西路地区高端写字楼的供给量一直没有停止，今年一开年再度放出巨大写字楼供应量的会德丰国际广场就是其中的一个典型代表。

　　静安区空置率为上海之首

　　1月5日，九龙仓集团开发的上海会德丰国际广场推出第二期写字楼租赁单位。61层的会德丰国际广场是浦西最高的超甲级写字楼，中高楼层将于2011年1月开始招租。

　　作为与环球中心遥相呼应的上海浦西最高写字楼是否也会遭遇招租困难呢？九龙仓集团的附属公司九龙仓中国置业有限公司上海区总经理邵永官表示：“停滞两年后，跨国公司重新迈出拓展的步伐，物色更宽敞、更优质的写字楼单位，估计强劲的租赁热潮还会持续18至36个月。截至目前，会德丰国际广场已经吸引了很多大型写字楼租户。”

　　不过，邵永官也向《中国经济周刊》坦言：“虽然我们看到了经济危机已经复苏，但目前会德丰国际广场12元～15元/平方米/天的租金价格，依然比金融危机前下滑了25%左右，这可能会影响投资方收回投资并实现盈利的周期。”

　　值得关注的是，随着会德丰国际广场陆续进入招租阶段，上海静安区的写字楼空置率已经在市中心区域名列前茅了。高力国际报告判断，受去年第二季度入市的会德丰国际广场的影响，静安区成为7个甲级写字楼分市场中空置率最高的分市场，并已经达到了16.1%。

　　据了解，在未来两至三年时间里，南京西路沿线仍将有多栋写字楼建成，静安寺“金五星商圈”正陆续建成越洋国际广场、会德丰国际广场、东海广场、嘉里中心二期、南京西路1788号，五大项目将共同构成静安寺“金五星”地区，这一现代服务业集聚区的规模、硬件都将超越现有的“梅泰恒”(梅陇镇、中信泰富、恒隆广场)区域。

　　有不少业内人士担心，静安寺南京西路已建、在建、将建的写字楼规模相当庞大，未来地区高空置率的问题必然会出现。从短期来看，静安区的写字楼高空置率仅仅是上海写字楼市场井喷式发展的一个缩影。

　　迎来史上最大年供应量

　　如果说2010年，上海的写字楼市场还可以依靠“供给量不大”和“经济复苏”这两大因素来维系空置率和租金平稳的话，那么2011年，上海写字楼市场或将面临史上最大年供应量的事实。

　　2010年，上海写字楼市场表现出租金价格企稳反弹的态势，但这与该年甲级写字楼市场全年新增供应为近4年来最低——只有21万平方米有关。多家国际知名房地产顾问公司关于上海房地产业的报告显示，虽然各家对于2011年写字楼供应量数字判断不一，但供应量将出现猛增的观点是一致的。

　　戴德梁行判断，在2011年上半年，预计还有超过60万平方米的新增供应集中入市，将导致上海甲级写字楼市场的空置率陡然增加。

　　第一太平戴维斯向《中国经济周刊》提供的报告显示，2011年上海甲级写字楼市场新增供应有望达到近90万平方米，可能达到历史上最大年供应量。

　　仲量联行的数据显示，2011年浦西的年新增供应量预计为221593平方米，浦东为758392平方米，两者相加约为98万平方米。

　　高力国际认为，尽管上海甲级写字楼市场需求受众多积极因素支撑，但由于超过100万平方米的楼盘将在2011年落成交付，预计在2011年甚至2012年的很长时间内租金表现将受限，并给空置率带来压力。

　　世邦魏理仕表示，2011年新增供应预计超150万平方米，即便出现部分供应延迟交付的情况，仍将使市场短期内处于供过于求的状况。

　　记者注意到，在国际五大房地产顾问公司中，仲量联行对今年上海写字楼市场的前景表现得十分乐观并认为，租金预计将在2011年继续上涨，浦西涨幅预计在15%左右，浦东为10%至15%，浦西和浦东市场强劲的需求将会使得新增供应对空置率的影响相对有限。

　　相较之下，高力国际则表现出了较为谨慎的判断并认为，虽然需求强劲，但甲级写字楼市场新增供应量几乎为近3年的新增供应量总和。即使大约有15%～20%的新增供应面积将被开发商吸纳自用或被自用买家购买，但整体空置率仍然会升高400到500个基点，至2011年底预计会达到18%。

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