上海写字楼市场开始初现“晨曦”：部分行业在经济低谷时期仍有扩张，从而导致租赁市场需求产生增长；另一方面，受到投资需求驱动影响，写字楼交易量有所上扬。但空置率仍高企、租金低迷以及成交速度缓慢，使上海写字楼市场难言“回暖”。

浦东CBD租赁压力巨大

上海浦东新区陆家嘴[28.40 -3.66%]区域的写字楼向来集中，各个项目相继推出市场的大规模供应量，一直对当地的租赁市场造成压力。在陆家嘴CBD区域的北侧，中融碧玉蓝天这一写字楼项目显得分外抢眼。但从楼内的亮灯情况观察，该项目的空置率仍然不低。

在记者停留的10来分钟内，整个办公楼大堂冷冷清清，未见有人进出。据项目的一名保安称，该项目自去年8月正式对外招商，如今招租已有一年，入驻企业只有五成。

上海中原研究咨询部统计数据显示，2009年7月上海甲级写字楼租金为7.99元/平方米/天，价格微降了1个百分点。其中，由于后期上市甲级写字楼体量可观，陆家嘴CBD区域的甲级写字楼租赁价格压力表现最大。上海中原研究咨询部经理马冀介绍，近期决定预租上海国金中心的上投摩根，其支付租金低于8元/平方米/天的平均水准。“这与高峰时期相比，很合算。”数据显示，当月该商圈内甲级写字楼的租赁报价为8.87元/平方米，同比降幅达到32.7%。

来自戴德梁行的统计数据显示，上海写字楼市场的未来租金行情并不乐观。去年上海甲级办公楼的总供给量约100万平方米，这已是2005~2007年年均供给量的2~3倍。而2009年的上海写字楼新增供应仍然保持高位，预计随着静安寺会德丰[22.25 1.14%]广场、陆家嘴上海国金中心等多个项目的陆续推出，今年供应量将超过70万平方米。

CBN记者在踏访五角场区域时发现，当地创智天地写字楼部分出租率维系在90%以上，甲骨文、百度等高科技创新产业为主流租户。据了解，创智天地于2007年开盘之时，曾报出过1美元/平方米/天的租金，但现阶段的租赁价格只在4元/平方米/天。去年年底开盘的创智坊内79号小型写字楼，入驻率也不过在20%~30%左右。

据戴德梁行一写字楼业务负责人透露，不少企业对于租赁之处的物业配置很讲究，创智天地除了能够在硬件上予以满足之外，租金也是一重要考虑因素。“有一些租户早先是出于扩张需求从浦东迁过来的，从目前的租金价格考虑，即使有进一步的扩张需求，也会率先考虑创智天地。”

投资购买有所松动

在租赁仍萎靡不振的情况下，一些写字楼业主正试图以出售的方式回笼资金。以五角场万达广场为例，三幢写字楼中两幢实行分拆散卖，剩余一幢则采取租售并举的方式。最早出让完成的写字楼在三年前的对外售价为14000元/平方米，目前空置率为5%，租金为3元/平方米/天。目前仍在售的那幢写字楼售价已涨至25000元/平方米，已预订了八成左右。“第一季度几乎没有成交，到了今年第二季度终于开始松动。”该项目负责人称。

但是，从上海整体的写字楼市场看，由于市场供应量大、招商难度高，写字楼的买卖交易仍然表现平平。中原地产提供的数据显示，7月份写字楼的成交量较6月下滑了一个百分点，且当月的新增上市楼盘成交稀少。仅有创展大厦、徐汇商务大厦有零散成交，后继成交量仍然有待释放。有业内人士指出，把项目分拆散卖的方式，会对招租造成一定影响。

中国房地产协会副会长朱中一在上海参加中国首届高端地产峰会时表示，部分地区的写字楼及商业营运性住房的销售仍然不理想。1~6月份，全国31个省区市办公房的销售同比下降16%。

DTZ戴德梁行写字楼部董事杨达认为，尽管宏观经济的大幅起伏不会出现，但由于企业反应相对滞后，写字楼市场中大量寻租的现象近期难以再现。“租金因此仍会在低位徘徊一段时间。”直至2012年，上海每年的写字楼新增供应量都在60万~80万平方米的高位，激烈的出租竞争会持续好几年，而写字楼市场也将在未来很长一段时间内维持现有格局。

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