根据上海数据监控中心的统计，上周上海办公楼成交套数和成交面积均大幅上升，环比分别上涨134.08%和327.12%。佑威及楼市专评网数据显示上海写字楼上周总成交金额达421651万元。

为何突然火起来？对于这一问题业内人士提出了多重观点，但究其核心，仍然与国家前不久出台的调控政策有关。

调控政策成就了商业地产

中原集团研究中心高级经理刘渊认为：在“新国十条”政策影响下，住宅市场成交量4月呈现大幅回落之势，随着各地的细则纷纷出台，成交萎缩将成为持续状态，而商业地产则借此机会走出了独立行情，成为新政的最大受益者。“在首付、利率、回报率等方面，目前投资商业地产明显优于住宅市场。而在通胀预期影响下，更多的投资者将投资眼光转向商业地产”。

某商业项目负责人也表示，目前国家出台的“新国十条”等政策，重在精准调控住宅市场，商业立项的项目并不在本轮调控的范围。“进一步说，国家一方面在抑制住宅价格上涨过快，同时也给众多的投资客暗示了新的资金出口，也就是投资转向商业。”

而一位具有多年投资房地产经验的投资者表示，目前他之所以关注商业地产，完全是因为政府出台的限购政策影响。“目前我手中的闲置资金没有更合适的投资渠道，股市低迷，买住宅受限，倒是朋友提醒我关注商业地产，价格低而且回报率也高于普通住宅。”

“不投资，银行里的钱依靠利息如何追上通胀？投资不动产，好歹能有实物做支撑。”这一说法是近年来职业投资客与民间投资者普遍观点。

房企集体转型商业地产

世邦魏理仕报告显示，2010年主要城市房地产大宗收购交易成交总额中，外资达440亿元，较2009年大幅上涨94%。从外资投资物业类型分析，综合、商办类物业受到青睐，成交金额占比达92%。

限购令抑制住宅市场的投机投资需求，而商业地产逆市走热。数据显示，上海2010年商业地产成交量大超2009年。2011年，随着写字楼和商铺市场的租金上升和空置率的降低，我国商业地产高速发展的时代似乎已经到来。

截至目前，“万保招金”及部分港股地产公司均已披露2011年发展计划及行业展望，谨慎扩张土地储备、适度增加商业地产的开发比重成为各大房企今年的主要选择。

首创置业总裁唐军在2010业绩发布会明确表示，2011年公司的重点将放在商业地产，在环渤海、珠三角、长三角以及西北、西南五点的三四线城市布局。

3月24日，在富力地产2010年年度业绩记者会上，富力董事长李思廉在回答有关商业地产的问题时说，富力是在有规律地增加商业物业，但在资产负债表中，商业地产占比还不超过20%。“有一定比例作为长线投资对公司的长远发展是一种保护。”

首开股份2010年最大的变化之一是在集团层面成立了专门的商业地产管理板块。尽管多年来积累了丰富的项目资源,但作为商业地产运营方面的新手，首开股份被迫卖掉多个住宅中的配套优质资源，如天津湾项目商业部分卖给了凯德置地。

商业地产成为房地产市场各大房企博弈的新战场。

大宗交易频现

潘洪带着投资人的委托到成都洽谈一栋商业楼宇的投资，这栋约2000平方米的小型商业楼盘位于春熙商圈，已经引起了潘先生的整体购置欲望。而这只是这一波外资进军成都商业地产冰山一角。

近期以来，成都商业地产市场频频出现大宗交易：万科魅力之城约6万平方米的零售物业以4.6亿元卖给了凯德商用；凯德置地城南项目约20万平方米零售物业以约5.5亿元卖给了嘉德资产管理，中汇玛莎服务式公寓约3万平方米以约5亿元卖给雅诗阁。

外资在商业地产的大宗交易还间接促进了成都商业地产成交量。有关数据统计显示，成都市主城区商业物业4月份共成交了2256套，比3月份多成交了373套，环比增长了19.81%。这相对于成交萎靡的住宅地产，商业地产再度迎来热捧。

“随着人民币的升值，外资频频出手中国商业地产，特别是二三线城市的商业地产。大力发展中西部地区零售及服务业的契机，引起了外资的重点关注。不仅是成都，重庆、西安、武汉、济南、天津等二线城市的商业地产也出现大宗交易增多的趋势。”世邦魏理仕研究部金灵表示，伴随着人民币升值周期，商业地产的热钱流入也有望达到近几年一个高度。

“出于发展空间的考虑，外资的投资重点将在中西部。”仲量联行预计，2020年上海、北京、广州、深圳等一线城市在中国商业地产总量中的比重将仅占10％，预示着今后10年二三线城市蕴含巨大商机。

外资看好中国持有型物业

根据仲量联行近期发布《亚太物业摘要》，2011年，亚太地区尽管面临自然灾害和通货膨胀压力增大等诸多挑战，但商业活动依然活跃。2011年，该地区商业地产表现有望继续领跑全球。

仲量联行亚太区研究部总监文丽菁表示：“2011年第一季度，乐观的商业氛围和强劲的企业需求支撑了亚太地区商业地产，尤其是办公楼租赁市场持续火热，租用率总体有所提升。”在中国主要城市，跨国公司和国内企业对商业地产需求大量增加。在强劲需求的推升下，上海、北京等一线城市商业地产租金均较上一季度增长6%~7%。

“外资机构继续加大在华商业地产投资，他们一贯长期看好中国持有型物业的前景。”世邦魏理仕中国区首席运营官金勇在接受媒体采访时表示。

作为新加坡国浩房地产(中国)有限公司(下称国浩中国)在京投资100亿元开发的大型商业地产项目，国盛中心除含国盛时尚购物中心外，还包括写字楼、公寓和五星级酒店，总建筑面积近60万平方米。

其中，来福士广场与国盛时尚购物中心同样来自新加坡，其母公司是新加坡巨头嘉德置地集团。

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