上海甲级写字楼仍未能恢复至金融危机之前水平。

2008年三季度，受金融危机影响，上海浦东甲级写字楼经历了四年上涨之后的首次下跌，跌幅达到7%。由此，写字楼行情走进了金融危机的阴霾之中。至2010年一季度，租金跌至6.1元/平方米/天，创历史最低水平。

上海写字楼自2010年二季度开始行情慢慢恢复，租金升幅维持在0.1%~3.24%。到2011年一季度，租金升至7.34元/平方米/天，离金融危机之前（2008年二季度）9.62元/平方米/天最高水平，仍有较大差距。

戴德梁行写字楼部华东区董事、主管杨达表示，经济回暖、企业扩张等因素帮助写字楼强劲回暖，但由于今年供应量继续增大，上海写字楼想要恢复至金融危机之前的水平，恐怕仍存在压力。

上海甲级写字楼行情恢复之路波澜不惊。

第一太平戴维斯统计数据显示，上海甲级写字楼今年4月份租金继续上涨，与3月份相比上涨0.6%，比第一季度租金上升1.5%。租金上涨主要是由于市场需求旺盛，特别是来自国内和国际汽车公司、IT和金融公司扩张需求，而同时高品质供应有限。

虽然租金仍在上涨，但是由于每次涨幅都普遍较小，即便两年多时间过去了，上海甲级写字楼也仍未能恢复到金融危机之前水平。

现在看来，2008年三季度是一道分水岭。在此之前，上海甲级写字楼已经保持了长达四年的高速增长期；而在此之后，受到金融危机影响，写字楼开始拐入下跌行情。数据显示，浦东写字楼租金率先下跌7%，随后传至浦西，到2008年四季度全市写字楼租金出现了10%的较大跌幅。

经过了长达六个季度下滑之后，到了2010年二季度上海甲级写字楼才开始“由跌转升”。戴德梁行统计数据显示，2010年二季度写字楼租金为6.8元/平方米/天，环比微涨0.1%，2010年三季度租金为7.02元/平方米/天，环比上涨3.24%，2010年四季度租金为7.14元/平方米/天，环比微涨1.71%，2011年一季度租金7.34元/平方米/天，环比微涨2.08%。

对于近五年上海甲级写字楼租金表现，第一太平戴维斯市场研究部负责人简可也将其划分为三个阶段，他指出：“从2007年三季度到2008年三季度，上海甲级写字楼租金继续上涨，涨幅为8.0%；而2008年三季度到2010年二季度租金不断下跌，幅度高达26.7%；从2010年二季度到2011年一季度租金开始不断微涨，涨幅为5.6%。”

主角发生转换

历时长达两年，上海甲级写字楼仍未能完全走出金融危机阴影。

对此，戴德梁行写字楼部华东区董事、主管杨达认为：“历时两年的恢复期并不算太长。这反映出了写字楼市场还是比较健康的，基础比较扎实，并没有出现急转直上非理性。”

“金融危机的影响对上海写字楼影响并没有那么可怕。”杨达强调，刚开始的时候，企业由于之前没有经历过因此比较紧张，尤其是一些外资企业反应过度，纷纷收缩中国国内市场甚至迁出办公，导致了新增办公需求缩小、甚至出现退租。其实，金融危机对中国国内并没有太大影响，可能上海等一线城市有所反应，但在杭州、南京等二线城市完全没有感觉到金融危机对写字楼影响存在。

“就在外资企业收缩的时候，国内企业尤其是内资银行和保险等金融机构趁机扩张，帮助上海写字楼逐步恢复。”杨达指出。如2009年三季度，上海农村商业银行以10.48亿元买下了中融碧玉蓝天10个楼面超过2万平方米的铺面；中国农业银行37.7亿元购入37个楼面共计85073平方米办公楼。

简可也指出，在写字楼市场走出低谷的过程中，国有企业和银行保险等大型金融机构起到重要作用，数家企业趁租金下跌时机买入或租下几千甚至上万平方米办公面积，使市场存量得以逐步消化。目前来看，这一趋势仍在继续。

仍面临压力

戴德梁行写字楼部华东区董事、主管杨达还强调，其实外资企业也迅速调整了对策，差不多半年时间之后，他们便又开始在国内扩租。

据了解，仅在2011年一季度，普莱克斯、劳斯莱斯分别在浦东嘉里城租赁8900平方米、2000平方米的办公面积；豪氏威马船运在浦东星展银行大厦租赁2600平方米的办公面积；摩根士丹利、谷歌在浦东环球金融中心租赁6000平方米、2000平方米办公楼；AECOM在会德丰国际广场租赁6300平方米，相较其之前的办公面积扩张了60%左右；富士通预租了太平金融大厦内近5400平方米面积。

“种种利好因素在推动上海甲级写字楼逐渐回暖，但是今年想要整体恢复到金融危机以前的水平，仍存在较大压力。”杨达说，主要是由于今年上海甲级写字楼供应增加，尤其是浦东小陆家嘴区域，如国金中心二期、太平金融大厦、上海中心、长实在陆家嘴的一幢写字楼项目等。

高力国际华东及西南区兼物业投资服务中国区董事总经理翁琳介绍，今年上海甲级写字楼新增供应大增，有多个新增项目入市。预计今年新增供应为103.32万平方米，其中59%将集中在第二季度和第三季度入市。在新增供应中，23%位于上海浦西，77%位于上海浦东，其中绝大多数坐落浦东陆家嘴区域。预计未来空置率将会攀升。

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