上海黄浦卢湾两区合并后，强强联手会不会出现1+1大于2的优势效应？老百姓心目中的老牌城区又将迸发出怎样的火花，特别在区位房价的问题上，是一路走高，还是显现拐点？昨天，相关人士表示，规划决定房价，新的区位规划或将带动“新黄浦”的商住市场继续走高，扩容地标元素。

住宅

首席供应量将成富豪最关注区域

上海黄浦、卢湾在楼市中都属于顶级楼盘的集中地。其中，黄浦凭借滨江一带的南扩发展，楼市核心区有了很大的成长；在世博因素的驱动下，南卢湾逐渐发挥出后起之秀的色彩。虽然都存在着北强南弱的不均衡，但两个行政区楼市的成长步伐以及房价上的比拼，都属于重量级的选手。在合并背景下，不存在孰强孰弱之分，也就谈不上谁借谁的势，这一点跟当年上海浦东新区合并南汇有着很大区别。

上海黄浦、卢湾区是楼市量少价高的两个代表性区域。今年1-5月两区单月成交均未超过40套，其中卢湾区2月和5月成交量未过10套，5月更是以7套签约排名区县末位；黄浦区2、3月成交则未过5套，其中3月仅成交1套为全市最低。

从成交价格上看，2011年1月黄浦区以71501元/平米占据区县价格榜头名，卢湾区自2月开始则连续四个月排名榜首。对比全市均价，黄浦、卢湾两区房价一直在高位徘徊，区域成交均价基本维持在全市均价的2倍以上，卢湾区5月豪宅签约量的飙升更是创造了超过120000/平米的成交均价，同比月度全市房价翻了近6番。

卢湾与黄浦交界的“打浦桥”板块在近半年时间中，相对成交最为活跃，基本每月都有三、四个项目成交。

另据统计，上海黄浦和卢湾两区合并之后，新黄浦区的楼盘（含在售和待售）将达到16个，其数量成为内环内中心城区之首。新黄浦区目前在售楼盘为13个，其余3个开盘时间未定。在这13个已上市的楼盘中，均价4-5万/平米的3个，5-10万/平米的6个，10万/平米以上的4个，名副其实的城市豪宅区。同时，为了进一步凸显豪宅的品质，区域内8成的楼盘为精装交付，在定制精装逐渐为富豪所接受的当下，新黄浦区装修房的比重也排名全市各区县之首。

调查

调查数据显示，有约七成购房者看好两区合并后的区域发展前景。有五成购房者认为，两区合并后，原先的“洼地”将向区域高地靠拢，出现“比贵效应”。

超5成受访者认为两区合并将影响购房者。同时，黄浦卢湾两区合并，44.4%的受访者认为这将对购房者有影响，而55.6%的受访者则认为影响有限。

提醒

价高量少，新盘将受追捧

上海新黄浦，拥有了更广阔的内环范围，更为重要的是两区各有千秋的配套资源能够共享，这对于曾经纠结于选择黄浦还是卢湾区置业的购房者来说，是非常给力的利好消息。再加上豪宅供应数量的“首席”之位，新黄浦区或将成为富豪最关注的内环城区。

此外，新黄浦区2011年后续暂无土地资源上市，预计下半年市场开盘量仍将落后于其他各区县，成交量或将依然呈现量少价高趋势。

作为上海最传统中心城区，地段稀缺造成供应有限，也因此成为了高档豪宅的集聚区。同时因为中心城区相对坚挺的价格，区域内项目的销售周期都比较长，极少出现日光盘、开盘及售罄等现象，因此成交也相对分散，区域月成交总量在全市排名中也相对靠后。但同样因为价高、量少，使得区域内楼盘的价值陡然提升，加上后续供应量的匮乏，仅有的几大新盘必然会受到更多的追捧，区域楼市仍有一定的上升潜力空间。

学区房

“市重点”选择多学区房有上升空间

随着卢湾黄浦两区合并，这个教育资源相对丰富的“中心城区”将进一步加强其雄厚实力。早在黄浦与南市合并前，两区各自只有一所市重点中学，黄浦、南市两区的孩子都在为一所市重点而“挤破头”，在黄浦与南市“一期合并”后，又“提拔”了一批新的市重点中学，在当年，这对考生而言无疑增加了多重选择余地，现在，黄浦又把卢湾合并，把向明中学也一起“收入囊中”，这样也成就了市中心屈指可数的具备多所市重点中学的城区。

在中心城区居民普遍向中环外环迁移的背景下，学生生源数逐年下降，但优质中学的数量却没有发生转变，因此，选择在“新黄浦”置业的家长可以给孩子提供相对更大的择校余地，这也是很多家长所关心的问题。可以预见，今后，在中心城区土地资源日益稀缺的情况下，“新黄浦”学区房或将更加吸引家长眼球，乐观估计，在水涨船高的背景下，“新黄浦”的学区房价格还有进一步的上升空间，特别在几所市重点中学初中部校区附近的住房将尤其明显。

调查

调查数据显示，卢湾黄浦两区合并后学区房的带看量已经有了明显提升，其中就有家长表示，愿意“就着学校买房子”。此外，两区合并还有可能淡化一部分市民的区域置业情结。原本是考虑卢湾的学校还是考虑黄浦的学校让很多家长绞尽脑汁，现在两者合二为一，彻底打破了原本“地域隔阂”。

提醒

老公房均价3-4万贷款难

1.学区房的划分宗旨是就近入学，未来学区房的整体范围可能不会有大的变化。此外，因为当前学区房划分通常以街道为单位，即使两区合并，也不太可能会对学区对口街道进行重新划分。

2.现在，原卢湾与黄浦区内学区房是老公房，每平方米的均价基本都在3至4万元，而最小的户型通常在30平方米左右，总价大多数在100万元以上。但是，通常这些老公房的房龄较老，贷款较困难，为此，购房者需要有非常高的经济购买实力。

商业地产

淮海东路期待变身商业地产或将走高

上海“新黄浦”的诞生将大幅提升两区的商业地产价值。以淮海路为例，可以分成两部分，淮海东路和淮海中路，淮海中路基本已经发展饱和，商业云集，在发展饱和后，如何维持优势是个问题，而反观淮海东路则还有开发余地。在两区合并后，势必将有一番全新的区域规划，这将全面带动淮海东路的商业发展，同时对淮海中路也是一种新兴商业机遇的补充，对商业相对都比较发达的两区而言，商业地产的提升可能会大于区域住宅市场的提升。

调查

调查数据显示，有59.3%的受访者认为两区合并后将对商铺影响更大，因为同处市中心的两区商业圈若整合规划，取长补短，将对该区域商业是极大利好。25.9%的受访者认为两区合并或使区域内住宅价格走高。另有13%的受访者认为两区合并后，区域内一些办公楼售价或租金可能上升。

提醒

商业投资风险相对较小

卢湾黄浦两区合并无论是从资源方面还是财政方面都有提升作用。商业地产的升值潜力主要靠规划和配套，在资源整合后，两个老牌商业城区必将进一步提升优势“项目”，用来商业投资风险相对小一些。

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