地产行业领跑者万科，近日遭遇商业地产开发质疑。其在北京推出的首个商业地产项目万科五号公社，因打折贱卖成为行业焦点。

        媒体报道，万科五号公社不仅因为项目销售业绩不佳，开发商将原本的整售计划改为拆散零售，甚至传出商业五折贱卖的消息。而另据了解，万科五号公社最初定位高端写字楼的企业独栋项目，也在不到一个月的时间里频频发生变更。

       商业拆分散售、写字楼频频变更，这些商业地产开发大忌均出现在了北京万科进军商业地产的首个项目之中。联想到之前万科高调宣布对企业战略二八布局，商业地产等持有物业将占其未来20%，不禁令人担忧，向来领跑地产业的万科能否走好商业地产第一步棋。

        万科首战商业地产失利，商业贱卖引发三大质疑：

        质疑一：万科具不具备商业地产开发能力？

        万科在住宅产业化上的探索有目共睹，近期其上半年368亿销售业绩再次证明了其住宅开发实力，但是商业地产完全不同于住宅开发，跨界商业地产的万科是否在开发团队、运作能力、以及资金筹备等方面做足准备？

        商业拆分销售，定位频频变更，这些均是商业地产开发大忌，即便是目前商业地产的龙头老大万达也曾经吃过商铺分拆散售的亏，万科在公园五号 (论坛 新闻 视频)中的作为令人担忧。目前除了战略方面的调整和个人人才的引进，在商业地产开发团队的搭建以及运作经营等方面，并未见万科有何动作。此外，在万科以往开发经验中，并未见商业地产开发经验。

        质疑二：涉商战略调整实为无奈之举？

        上市18年来，复合增长率超过30%，万科在此之前始终坚持做减法，在专业住宅开发商的道路上走到了极致，并引得碧桂园、恒大等企业纷纷效法。但是2009年前后，情形发生了转变。一批单纯以住宅开发为主的地产企业遭遇发展瓶颈，万科在与地产大鳄的拍地大战中毫无优势而言。

        行业有观点认为，万科以前依靠单一住宅开发路线保持多年扩张，主要缘于一个重要支撑条件：享受城市化带来的巨大人口红利。而未来如果还想高速发展，这条路显然是走不通了。于是，在2009年前后看到了万科的一系列转变：

        2009年7月，在商业地产领域浸淫15年的毛大庆加盟北京万科，被业界看作是万科加强商业地产的强烈信号。

        2009年11月，万科总裁郁亮对全国媒体高调宣布新战略：万科未来将加大持有型物业的储备,将参与旧城改造、旅游地产、多功能物业开发，覆盖全面产品线。住宅与开发持有物业比为8∶2。至此，坚称做减法的万科，高调涉足商业地产开发领域。

        2010年6月，万科以成本价在宁波拿下的镇海绿核北部的4幅商住、酒店地块，万科将在该地块上首次尝试运作酒店和商业项目。

        2010年7月，万科进军商业地产首页项目——万科五号公社陷入“贱卖风波”，引发行业质疑。

        质疑三：缘何又是二八定律？

        类似万科这样的龙头企业，住宅开发占据了其以往前全部比重，而今其宣布涉足商业地产，而且从目前传统开发企业的转型中也均可看出，二八划分成为一个通用定律。那么这样的划分是否合理？商业地产开发的需要的巨大现金流，是否能否得到保障和平衡？

        从目前公开资料中掌握的信息，类似万科、华润、保利等地产企业均将商业地产和住宅开发比例锁定在2:8或者3：7.

        针对万科目前提出的商业地产将占其开发业务20%比例的做法，东方伟业投资控股有限公司执行总裁穆健玮认为，“类似万科这样的企业，开发型持有商业物业20%的比重是一个合适的比例”。上市公司增持部分持有物业的做法，有利于公司资金平衡。否则的话，单纯靠出售住宅物业的地产公司，就需要不断增加土地储备才获取平衡。

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