“在股市等投资渠道不畅时，商业地产将是明年最热门的投资方向。与住宅继续限购相比，明年商铺将不会限购。”12月19日，DTZ戴德梁行商业部助理董事伍林接受本报采访时表示，在资金寻找出路的背景下，明年商业地产将继续被催热。
　　据DTZ戴德梁行数据显示，截至2011年12月18日，武汉商铺成交9103套，成交面积86.1万平方米，成交均价13606元/平方米，成交金额超过140亿元。
　　投资大众化
　　“国内商业地产的主流发展模式仍是住宅依赖型，即以住宅销售收入来支持商业项目的持有，而国外基本上都是依赖专业基金或保险金、养老金，所以住宅调控一定会影响到商业地产。”中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平接受本报采访时表示，明年总体银根紧张，对商业地产影响也较大。武汉这样的城市其实商业量并不短缺，重点是提高品质和创新。
　　伍林介绍，目前，武汉的商铺最低的有单价6000元-1万元，平均单价在3万元-8万元，最高单价超过15万元。住宅是必需品，商铺是投资品。以前，武汉的商铺都是投资客研究的对象，最近两年，商铺投资更大众化。
　　今年，武汉的城市商业项目与社区商铺销售都比较理想。以今年11月份的数据为例，武汉商铺成交1266套，环比增长86.45%。伍林表示，以汉街为代表万达商业项目销售均超过8成以上，融科天城3期的社区商铺销售六七成以上。
　　但武汉某商业地产房企相关负责人透露，今年受楼市大气候影响，商铺投资也受到影响，今年刚刚完成全年任务。该房企下属的3个商业地产项目，一个销售过半，一个快售罄，一个还在认筹。
　　风险令人担忧
　　“面对今年租售两旺的商业地产市场，风险意识不容小视。在连续的住宅限购政策刺激商业地产繁荣的同时，很多城市举着综合体开发的大旗，大兴土木、集中放量、盲目开发、定位不清、再加之运营管理经验不足，项目风险令人堪忧，”高纬环球中国区董事、研究部总经理张平接受本报采访时表示。
　　张平认为，像武汉这样的二三线城市由于缺乏强劲的第三产业支撑，一些开发商迫于现金流的压力，分散业权的散售型物业成为部分市场的主流产品，给商业地产项目的长期运营管理及资产升值带来极大的不可控性。如何精准定位、把握机会、错位经营越来越成为摆在开发商面前的重要课题。
　　伍林介绍，住宅限购后，武汉越来越多的地产商转入商业地产。而据记者了解，在武汉本地，福星惠誉、长城建设、人信地产等企业也开始布局商业地产。
　　南国置业相关人士透露，明年该公司将启动南国大武汉2期与汉口西30万方大型城市综合体——南国花郡。在后湖，与武汉地产集团合作开发的项目中，南国置业负责商业部分。另外，该公司的汉口精武路项目目前已动工，但可能不销售。
　　商铺不受限
　　今年3月1日起，武汉对非住宅(含商铺、写字楼、厂房等)转让征收5%的土地增值税和3%的个人所得税。
　　以面积50平方米、买入价50万元、卖出价100万元的商铺为例，调整前所需税费为7.1105万元，调整后为15.1105万元，交易成本大为增加。这是武汉继“限购令”后首次对商业地产调控。此后，市场流传着更多在贷款首付与利率、房产税等方面限制商铺投资的传言。
　　“商铺首付5成，贷款最长时间10年，利率上浮10%”，伍林介绍，商铺的贷款政策一直比较稳定，明年不会出现市场传闻的“购铺限贷”。
　　明年，房产税是否拿商铺“开刀”？伍林解释，房产税主要针对住宅。而商铺在经营中可以带来长期税收。明年将不会对商铺征房产税。
　　记者观察：明年商铺还要火一把
　　圣诞节、元旦“双节”即将来临，武汉各大百货商场集体“抢跑”。
　　武汉，因“商”而闻名。去年，全国社会消费品零售额排名中，武汉位居第7位。今年7月份，DTZ戴德梁行发布的研究结果显示，武汉位居全国高端商业地产投资吸引城市排名也是第7位。10月11日，“2011福布斯中国大陆最佳商业城市”榜单显示，武汉位列第19位。
　　与武汉商业地位的不断提升，武汉的商业地产也蒸蒸日上。临近年底，武汉商业地产开始集中爆发。
　　12月17日，光谷天地商业街开街。该商业街可容纳近600家商铺，建成后成为光谷片区第二大商业街；位于司门口的汉飞·逛逛街开盘，3小时卖出2个亿；12月18日，金马凯旋家居CBD推出了146套独立门栋式街铺；英特宜家购物中心、红星美凯龙两大商业综合体在古田奠基；12月20日，精武路地块被南国置业拍下，楼面地价8400元/平方米，将建一座“南国中心”的商业综合体；12月25日，汉阳王家湾的170万方都市综合体——人信汇将首次亮相。
　　从最近两年土地成交情况分析，2012年，武汉的商业地产项目将大规模上市，市民投资商铺的选择空间更广。在良莠不齐的商铺中，投资者可能“一铺养三代”，也可能“一铺套三代”。建议各位商铺投资者不随波逐流，量力而行。
　　业界观点：商业综合体“3G”时代到来
　　发言机构：五合国际
　　商业综合体已成为近期的一个热门词语。
　　翻开商业综合体的发展史，可以看到最早的商业综合体，仅满足了消费者传统的购物需要。当市场出现“大卖场+百货+写字楼/公寓”的组合方式，开创了商业综合体“2G”模式，为传统购物注入了部分体验式商业的元素，使中国商业地产的发展进入向“3G”发展的快车道。这就好比通信的1G模式，侧重于满足人们语音通信的基本需求，而发展到3G模式，则重点在于数据传输功能，满足人们娱乐、体验等多方面的需求。
　　同样的，以体验式商业为核心的“1+X”模式(“X”为酒店、或写字楼、或公寓)，将带领商业综合体全面迈向“3G”时代，从而引发中国商业地产的重大变革。
　　淘铺服务：投资商铺黄金准则
　　金角银边草肚皮
　　“商铺投资一定要坚守‘金角银边草肚皮’的黄金准则。”
　　12月19日，DTZ戴德梁行商业部助理董事伍林介绍，“金角”是指街铺拐角的地方，“银边”是指临街商铺，“草肚皮”是指一条商业街的中间部分。
　　乐淘铺网创始合伙人殷骏认为，无论是专业市场、商业综合体，还是社区商业，都是商业地产的一部分，而商业地产的根本是商业，地产只是载体，那么也就是只有商家赚到钱了，商业地产才会稳定的回报和稳定的增长，而如果商家经营不善，那么商铺只会成为空铺。
　　关注1：正在升级的商圈
　　“光谷、汉正街、街道口、司门口等正在升级的商圈，可以重点关注。”伍林认为，这些商圈中的临街产权式商铺，投资风险低。如果是2楼以上的“格子铺”，则要关注开发商的实力与运营能力，还要关注该商铺的主题定位。
　　而殷骏认为，商圈的升级是城市发展的象征。内环商圈现在面临的最大的问题，也是它们以前最大的优势——区域位置。说优势，是因为它们就是俗称的“市中心”，通达性好，商业氛围好。而劣势是停车难。所以，二环线边上的商圈随之崛起。例如，万达开发的菱角湖万达广场和汉街都是如此，它们的位置不是绝对的中心，但交通便利，体量充足，同时与前者在业态组合方面进行差异化竞争。
　　“常青、古田、百步亭、南湖等更多区域性商圈也随之升级，这些区域都是传统的住宅集中区。对于投资者而言，这些区域性商圈的投资门槛更低，升值潜力更大；对于商家而言，入驻门槛更低，经营成本更低，市场空间也更大；对于消费者而言，便利性更强，消费频率更高。”
　　关注2：风险与利润并存的专业市场
　　“专业市场是商铺投资中最难的一部分，风险高，利润也高。主题型专业市场，投资者多以经营者为主。”伍林介绍。
　　殷骏认为，专业市场的局限性比较大，专业市场属于相对高风险，高回报的项目，例如武汉汉正街、浙江义乌市场等等，但这些都是经营成功的案例。如果市场本身经营得不好，那么只会越来越差，所以专业市场相比传统商铺，独立性和稳定性差很多，因为投资无非分两块，一是租金，二是商铺本身的升值，而如果市场经营不好，手中的商铺可能不但收不到应得的租金，更有可能成为死铺，转手都转不出去。
　　关注3：成长中的社区商铺
　　“新兴社区的底商，市场需要培育期。”伍林认为，当前，出现的5年或更长时间的购铺返利，则是培育市场的一种方式。
　　殷骏介绍，社区商业大多都是1层-3层。除了二、三楼有可能会有“主力商家”，例如大型餐饮、KTV等等，1层大多都是社区零售。作为商家本身而言，他们都能独立生存，而且他们大多依托的就是项目本身周围的住宅或者办公人群。商家的经营能得到保障，投资者的收益自然也能保障，所以社区商业投资的资产升值没有前者高，但稳定的租金回报和商铺本身的保值是可以保证的。
　　机构推荐：2012年武汉商铺投资精选
　　汉口片
　　中华城·华氏国际广场
　　商业形态：购物中心
　　开发商：华氏集团
　　商业体量：10万平方米
　　武汉世纪都会
　　商业形态：购物中心
　　开发商：和记黄埔
　　商业体量：3万平方米
　　南国中心
　　商业形态：购物中心
　　开发商：南国置业
　　商业体量：4万平方米
　　汉阳片
　　海天欢乐购
　　商业形态：购物中心
　　开发商：湖北金驰
　　商业体量：10万平方米
　　武昌片
　　普提金国际商业中心
　　商业形态：购物中心
　　开发商：普提金集团
　　商业体量：16万平方米
　　1818中心
　　商业形态：购物中心
　　开发商：中铁十八局
　　商业体量：6.8万平方米
　　资料来源：DTZ戴德梁行
　　个案研究》》
　　王家湾商圈：
　　4大购物中心贴身肉搏
　　最近在王家湾龙阳大道、武汉卷烟厂对面，一座70万方的都市综合体——汉阳人信汇首次亮相。该项目中的2栋160米超高层项目，被誉为汉阳惟一的“双子楼”。该项目与“武汉摩尔城”仅相隔600米。由此形成“人信汇”、武汉摩尔城、大洋百货与汉商21购物中心4大商业综合体“贴身肉搏”。
　　12月25日，“汉阳人信汇”项目营销中心将开放。该标志着人信地产品牌战略转型。明年3月30日，该项目一期商业、住宅与LOFT产品将上市。
　　“在二环内，该项目还没有竞争对手。”湖北人信房地产开发有限公司商业项目中心营销管理部副总经理王乐介绍，与武汉的多数销售型商业物业不同，该项目商业体量20万平方米，而该公司持有15万平方米。“地上商铺基本上是公司持有，地下产权商铺将出售。”而地下两层商铺与地铁3号线无缝对接。
　　王乐认为，该项目填补了区域的休闲购物一站式需求。目前，在王家湾商圈内，餐饮只是百货的配套。与“武汉摩尔城”与“大洋百货”项目定位不同，“人信汇”将推出时尚高端餐饮、体育文化等主题购物中心、地铁商业。
　　据了解，人信汇是人信地产的商业地产系列品牌之一，此系列还包括今年年底动工的“荆州人信汇”，明年动工的人信武胜路项目“武胜人信汇”。

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