开发商寻求理性投资回报二三线城市商业地产泡沫初显---上海园区办公楼网

房地产产品不只是一个具有可居住性质的生活必需品，其更多地具有投资属性，这就涉及到如何合理分配国家资源的问题。比如目前正在大力建设的保障房，出发点是好的，但将来如何进行使用和分配，是租是售，以及怎样合理监管，将会是一个难点。保障房的规划是由中央层面来制订的，但执行却是地方政府的事情，而目前地方政府仍然在延续之前土地财政模式，背负的压力很大，在当前的形势下就可能引发一系列的问题。

目前一些三四线城市在政策“遗忘”之下，房价大涨。日前国家的限购政策再次加码，限购城市也将进一步扩大，这将会是今明两年的政策基调，短期内不会改变，国家层面控制房价的决心也不会动摇。这就迫使开发商去寻求一些其他的出口，因此从去年第二季度开始，很多开发企业就开始转向商业地产，特别是在二三线城市一些发展相对较快的区域，零售业、写字楼、酒店等业态都受到很大关注。而今年上半年开始，工业地产也渐成热点。

商业地产和工业地产与住宅最大的不同在于，前二者具有生产资料属性，可作为载体，通过经营获得企业价值的提升。因此，进入商业地产和工业地产领域，对专业性的要求也更高，除了位置的选择，后期的经营也非常重要。在经济发展的过程中，随着市场需求的增加，商业及工业房地产的投资价值也将会逐步增值。一个商业地产项目的成功，至少需要三年的时间。因此它不会像住宅项目那样大起大落，投资增值相对比较稳健，回报也更加理性。像去年和今年，整个商业地产市场的价格都是在持续上涨的。

二三线城市商业地产泡沫初显

目前在一线城市，商业地产中城市综合体、写字楼、零售业、复式公寓酒店等业态近一两年都呈现出良性的发展态势，在北京、上海这些城市，需求量都非常大，租金的增长率也在成倍增加。我认为至少在未来三年之内，这样的发展势头是不会改变的。而在二线城市，商业地产中发展较好的是零售业和酒店，写字楼则相对较弱。写字楼开发量比较大，对服务业支撑力度的要求也比较高，在一些二线城市尚未形成很好的产业支柱的情况下，写字楼这一市场很难消化。比如天津，今年大约将有100万平方米的写字楼入市，但一年下来能够消化的量也就在20万平方米左右，剩下的体量如何消化？因此在二线城市，写字楼市场的风险还是比较大的。

目前二三线城市商业地产特别是零售业存在着很大的机会。人们的购买力在逐渐增强，消费模式也在悄然发生着变化。零售业现在逐渐从百货商场走向购物中心的模式，越来越多的开发商看到了万达、中粮、华润这些企业的成功并进行借鉴，但必须要警惕其中的风险，特别是定位和运营的风险。因为很多开发商并不专业，对于这一业态的结构、人流甚至消费模式都没有进行深入的了解，特别是由住宅市场转向商业尤其是零售业市场，其中的风险和难度很大。目前民间资本也在纷纷涌向这一领域，因此二三线城市也要警惕商业地产泡沫。

工业地产需政府主导

谈到工业房地产，各地方政府在招商时都会有一个相关要求，特别是很多比较大的二线城市都开始“退二进三”，以前一些生产型的产业开始转入服务性、研发性的领域，而这些任务就会落到地方政府招商局等职能部门头上，市场需求很高。在未来，服务外包、工业写字楼研发、呼叫中心这类业态将成为工业地产中的热点。另外，物流这一块需求量也很大，现在网购非常流行，像阿里巴巴、淘宝网、京东商城等供应量都很大，包括一些大型超市的配送等，但最近一两年这类业态的租金变化并不大，这类土地的地价也就相对便宜。加上目前真正进入工业地产领域的开发商并不多，只有万通等少数一些开发商开始介入，因此工业地产未来的空间是很大的。

工业地产因为有很强的政府指导性，因此一定是由政府主导来操作，像天津泰达这类主导工业地产的企业也都是半官方的性质，都会有政府的职能在里面。其他企业介入工业地产的话，最好的参与模式就是与当地政府的企业形成一家合资公司，由企业进行土地的一级开发等业务，再由政府行使其招商职能，把其他一些企业带进来，这样的模式还是比较有效的。当然做工业地产，对开发商来讲还是有比较高的专业难度，还要取决于地方政府的支持力度有多大，否则的话就会遇到不小的阻力。