商业地产本质上是一个高风险、高收益的行业，其明显的特征例如：长线盈利、复杂的产业链、专业服务，其中涉及到的要素非常之多，商业地产的定位、设计、招商、运营每个环节都是一个不可分割的整体。在环环相扣的格局当中怎样把握其中的机会？
　　
　　为此，本刊专访商业地产全产业链服务机构——三益中国院长高栋，解答商业地产各环节的典型问题。
　　
　　高栋认为，中国商业地产快速发展的背后，存在几大问题。首先商业地产开发是一个融合各方利益角逐的过程，他称之为“六方会谈”。在商业地产开发中会涉及到投资商、开发商、政府、运营商、零售商、消费者六方利益。如果说住宅开发是二元化的过程，商业地产开发是六元化的过程。比如上海浦东写字楼，是多方努力的成功典范，

　　其次，商业地产的一个显着特点就是产业链特别长，涵盖定位、设计、招商、运营各个环节。在商业地产开发过程中经常隐现的“五大难题”，开发商、建筑师、零售商、专业服务机构、消费者均会遇到林林总总的问题需要协调解决。商业地产是个很复杂的产业链，定位、设计、招商、运营是一个整体，四者不能脱节。比如上海浦东张江写字楼，设计的大多是绿化率高的园区写字楼，受客户喜欢。

　　
　　设计师也要懂招商
　　
　　商业地产的第一站便是建筑设计，不过高栋认为，到今天为止，中国的商业建筑设计始终没有从公建设计里面脱离出来。而商业地产在建筑设计时与其他公建设计在设计逻辑、理论和方法上是完全不一样的。
　　
　　另一方面，设计师也要懂招商。“很多设计公司和建筑师都感觉招商是很遥远的话题，和设计本身没有什么关系。但是本质上，设计和招商也是紧密相连的。我们服务过的国内商业地产大佬们，他们的正常的招商逻辑是这么做的：第一阶段在概念阶段，基本上大型主力店已经明确，例如影城、百货、冰场、超市等，在报批的前期主力店已经基本确认。第二阶段是扩初阶段，500平方米以上的次主力店在确认和接洽中，主力店开始签约。第三阶段：在施工图完成之前，所有餐饮业态租户落实意向书，开始签署租赁合同。所以设计师要结合招商情况来做设计方案，这样才不会脱节。”比如上海浦东八佰伴写字楼，招商工人进行的一直热火朝天。

　　
　　要创新更要落地
　　
　　很多国外设计师有很多“天马行空”的前期设计方案，但国内有些项目照搬国外成功模式，最终落地的商业人气却差强人意，症结在哪里？
　　
　　“天马行空方案可以成功，但前提是创新不违反商业的逻辑和原则。失败的设计方案只有一种情况，就是片面追求建筑外形创新，忽视内部的空间节点、业态布局和商家诉求，以致未来招商运营带来困难。”
　　
　　高栋举例说，一般百货大楼做到8层已经是极限，但是香港的一个商业项目做到了18层的高度，在设计上有很多大胆的创新，例如其通过停车位的分层布置，以及中庭的分层设置，重定每一楼层的价值，出入口很动线设置也是颠覆性的，业态的分布把人流向上带动，这种基于商业逻辑上的创新体现了价值。还有一个反面例子就是，某项目为了追求钻石城的概念，将整座大楼的每层平面都设计成钻石型，效果做出来虽然很眩目，但太多空间无法利用，很难被商家接受。
　　
　　另外，三益中国去年至今在全国承接的近1000万平方米商业项目中，只有20%不到的项目是开发商和投资商完全持有的，剩下的80%是部分或全部出售的。持有还是出售，商业逻辑完全不同，商业体的设计也完全不同。
　　
　　持有型的商业，如万象城，其商业设计最关注业态的配置，对空间的体验性要求更高。而对于出售型商业，虽然出售与运营的逻辑是并存的，但设计时一般会优先考虑出售逻辑，分成小铺卖。事实上，对于租售并存的项目，现在的主力设计是结合法，将出售型的商业街放在持有的商业体内部，不再独立成片，这样做可以用主力店人流在一定程度上去支撑销售型商业街的经营。比外上海商务中心（上海服务式办公室）的经营模式也是值得参考的模式。
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