上海企业后台需求催生办公地外扩

新闻提要：
　　据新闻晨报报道，进入2012年，上海写字楼市场在供需两端均呈现出非核心区域表现日益活跃的特征。除了静安嘉里中心可能成为年内唯一在传统CBD区域交付的超甲级项目之外，多数市场新增供应都集中在次核心区。来自世邦魏理仕写字楼统计报告显示，预计全年供应量的75%以上来自于非核心区域，虹口和闸北等区域的写字楼市场将快速成长，其中比较有代表性的项目环智国际大厦、申虹广场、隆宇国际商务广场等。业内人士指出，考虑到目前核心区域与次级区域间逾50%的租金差，一些成本敏感租户有核心区域向次级区域搬迁的情况时有发生，此外，由于在核心区域项目很难再有整层面积满租企业扩租需求，部分企业正在寻觅外迁机会。

　　次核心区写字楼供应足租金稳

　　来自高力国际的写字楼报告显示，第一季度有两个次核心商务区甲级写字楼落成，分别是环智大厦和中信泰富申虹广场，为次核心商务区甲级写字楼市场带来了71455平方米的新增供应。由恒基兆业地产开发的环智大厦是一座29层高的办公大楼，位于闸北区天目西路恒丰路交汇处。该项目总建设面积有44522平方米，其中写字楼部分面积有31679平方米，目前该有项目租金报价在民币4.5至6元/天/平方米；中信泰富申虹广场位于四川北路，紧临轨交10号线四川北路站，写字楼面积有39776平方米，租金报价在4.5至5.5元元/天/平方米。

　　高力国际华东及西南区、投资服务中国区董事总经理翁琳表示：“2012年第一季度次核心商务区甲级写字楼的平均租金上涨至每天每平方米4.7元，环比增长1.7%，同比增长11.7%，这表明虽然最近半年里有几个新项目相继落成，但市场需求依然强劲。”

　　一季度次核心区吸纳量超60%

　　虽然2012年第一季度写字楼平均租金增速进一步放缓，仅环比微涨0.5%至人民币257.3元/月/平方米，但核心区甲级写字楼的低空置率是推升市场租金的主要动力，空置率则仅为4.1%，这成为次核心商务区写字楼受到企业追捧的原因之一。世邦魏理仕办公楼部人士表示：“今年一季度次核心区域写字楼吸纳量超过60%，不少高品质楼宇表现活跃，例如浦东嘉里城本季就签订了几个大面积租约。”

　　笔者观察到，近期上海写字楼整层交易频现次核心区，例如国美电器在虹口区合生财富广场租赁了1800平方米，诺华公司在闸北区环智国际大厦租赁了2900平方米，此外，锦江麒麟、唯益食品也确定了整层租赁。而在去年下半年，这样的大手笔租赁交易还只是多发生在核心区，来自戴德浪梁行的统计数据显示，上海银行在1788国际中心租赁3300平方米的办公面积；RCS公司、京都律师事务所、嘉吉公司分别在上海环贸广场租赁2400、7200、4800平方米的办公面积；康宁、丰田通商公司分别在会德丰广场租赁3000和4000平方米的办公面积；富国基金公司在浦东新区的国金中心2期租赁5200平方米的办公面积。

　　戴德梁行华东区企业服务部主管、董事傅翀宇则表示：“市场主力客户的需求仍然保持健康稳定的发展，大公司不断在扩张兼并中，中小型公司在持续的进入上海市场和多元化发展导致需求增加，加上核心区项目已经达到或者超过了80%甚至90%的入住率，使得部分企业也开始转而关注次核心区。”

　　企业后台需求催生办公地外扩

　　进入2012年，中国政府决心加快金融市场自由化进程，并将上海打造成为全球金融中心，例如仅在今年1月，中国证监会给六家投资机构发放了合资格境外机构投资者牌照，总批准投资额达6亿美元，近2011年批准总额的30%。

　　第一太平戴维斯中国区市场研究部负责人简可分析：“这将进一步支持写字楼市场需求，尤其在浦东陆家嘴区域。预计小陆家嘴租金持续上升，鉴于此，越来越多的企业将会迁其后台业务至竹园等区域。”

　　世邦魏理仕办公楼部负责人则把次核心区写字楼市场对于核心区域市场的影响扩大到全市范围，不仅陆家嘴外滩金融集聚带区域，将催生张江、漕河泾等金融后台服务区域，原本的次核心区也涌现不少新建高品质写字楼，如虹口、闸北，从南京西路等核心区域到张江等工业园区之间，出现了一片可供填补的区域，租金又只是核心楼宇的一半，一些成本敏感租户有核心区域向次级区域搬迁的案例仍将时有发生。

　　当然，写字楼郊区化并不适合所有的公司，一些本身对楼宇地段要求较高的公司，依旧会选择核心地段最好的写字楼，例如嘉里中心二期、古北财富二期、上海环茂广场、陆家嘴金融服务大厦等，而制造业、贸易、工业类企业今年选择次核心甚至郊区化的趋势预计特别明显。