2013年房地产股走势

在经历了两年多的低迷走势后，三季度以来楼市呈现量价齐升的局面，部分城市房价纷纷创出新高，房地产股的投资机会再度吸引资金的关注。

　　中投证券日前发布的房地产行业研究报告认为，短期内政策加码阶段性缓解，政策面将保持相对稳定，为板块持续反弹争取到较好的投资环境。银河证券发布的报告认为，从9月底开始，各地方政府不断释放出楼市微调信号，诸如贵州的购房入户，到10月中旬武汉等地公积金可异地还贷、二手房公积金贷款额度提升，以及广东、天津等公积金政策微调等。因此，地方政府在稳经济条件下，后续两个月的楼市政策适度偏松概率大。

2013年春节后仅仅一周时间，市场预期就因行情的回调出现了重大转折。比较有意思的是，之前看多情绪越是强烈的人在春节之后“拐弯”的幅度越大。我们之前分析预期，始于去年12月初“龙摆尾行情”的原生动力是扩容暂停、政策真空、经济弱复苏。如今，一季度“蜜月期”的行情在春节后已步入下半场，行情在修复幅度达到25%之后若需更上一层，则需要公司盈利数据实质性改善的证伪、房地产调控新政具体举措的明朗，还需要得到场外资金的增补。而对于这些关键性因素，经济与公司盈利复苏力度需要等待一季度数据来验证，房地产调控新举措起码要等到“两会”之后才能清晰。因此，当前A股在彷徨中进行区域性拉锯震荡或是不二选择。

　　我们认为，无论是研判经济复苏的趋势和力度，或者是洞察“两会”后的A股能否强势重来，抑或是观察行情结构重心能否向中游周期股切换，其中的核心变量仍是房地产。

　　众所皆知，由于去库存进入尾声期，加上前两年紧缩期内开发商拿地不足导致目前供给收缩，以及外围持续量化与社会流动性充裕，加上刚需旺盛等是去年四季度以来房价淡季不淡、上涨压力继续增强的主要原因。虽然从去年四季度开始开发商重新加大拿地规模，但这些新产能仍处于开发期，离新屋上市为期尚远。因此，在现有调控政策的框架下，房价至少在今年10月份之前仍处于一个上涨压力期。

　　我们上周分析预期，春节后到两会后期间的“蛇形震荡”也是市场孕育和尝试行情结构重心由金融股向中游股转型的过程，重心切换能否成功关系到拉锯震荡后的行情整体能否再次走强，其中的核心变量就是中游股的马首——地产股。因此，在后一阶段结构重心转换的孕育期内，由于房地产热度不减、开工旺季已经到来、一季度仍处于补库存周期，中游股仍会时有活跃。如此，指数也很难再出现深度回跌，但中游股最终能否形成大气候，仍要取决于“两会”后房地产调控的节奏以及效果。

　　当前还需要注意的是，小市值股的活跃期正在进入尾声。每年12月份到次年的3月中上旬是小市值股传统的活跃期，而今正在进入尾声。更重要的是，如果IPO重启，创业板与中小板的扩容压力要远大于主板，并且创业板与中小板在前三年的高速扩容之后，限售股解禁压力要远甚于主板。因此，后阶段投资策略上，一要注意地产股表现对全局的影响，二要注意小市值股的结构性压力。